Sie besitzen eine Eigentumswohnung oder spielen mit dem Gedanken, eine zu erwerben? Dann kommt früher oder später das Thema „Verwaltung“ auf Sie zu. Wohnungsverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, WEG-Hausverwaltung Liegenschaftsverwaltung – Hausio hilft Ihnen dabei, im Verwaltungsdschungel den Überblick zu bewahren.
Wichtig für die Wohnungsverwaltung: Wie viele Eigentümer gibt es?
Sind Sie der alleinige Besitzer einer Immobilie mit Eigentumswohnungen – dann ist die Sache einfach: Alles rund um die Wohnungsverwaltung können Sie nach Ihren Vorstellungen handhaben.
Anders sieht es aus, wenn die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses unterschiedlichen Eigentümern gehören. Diese stellen die sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren Pflichten und Rechte, das betrifft auch die Wohnungsverwaltung, sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eindeutig festgelegt.
Welche Wohnungsverwaltung macht was?
WEG-Verwaltung
Wohnungsverwaltung – ja oder nein? Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat da gar keine Wahl. Sie muss eine Hausverwaltung für das Wohnungseigentum bestimmen, dazu ist sie laut § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes verpflichtet. Sie darf aber entscheiden, wer den Job übernimmt: Die gesamte WEG, einer aus ihren Reihen oder eine externe Hausverwaltung. Letzteres ist häufig am sinnvollsten. So ist eine unabhängige Partei verantwortlich und niemand kann dem Verwalter Voreingenommenheit vorwerfen.
Die Verwaltung einer WEG kümmert sich nur um das gemeinschaftliche Eigentum der Immobilie. Somit hat die WEG- Hausverwaltung mit den Mietwohnungen und den Mietern nichts zu tun. Für die Wohnungsverwaltung brauchen Sie daher eine sogenannte Sondereigentumsverwaltung.
Sondereigentumsverwaltung
Das Sondereigentum samt Mietern ist ausschließlich Sache des Eigentümers. Dieser kann jedoch eine professionelle Wohnungsverwaltung beauftragen. Hier kommt Hausio ins Spiel: Wir kümmern uns für Sie um alle Belange rund um Ihr Sondereigentum. Was zum Sondereigentum gehört, regelt übrigens § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Die sogenannte Teilungserklärung legt fest, was zum Sondereigentum gehört und was zum Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend gestaltet sich die Verteilung der Kosten innerhalb der Hausgemeinschaft.
Mietverwaltung
In einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen gibt es in der Regel verschiedene Wohnungsverwaltungen:
- den WEG-Verwalter, der sich um das Gemeinschaftseigentum kümmert und
- den SE-Verwalter, der sich um das Sondereigentum kümmert. Bei mehreren Besitzern gibt es auch mehrere SE-Verwalter.
WEG-Verwalter und SE-Verwalter stehen normalerweise in einem engen Austausch miteinander. Schließlich müssen beide Sorge tragen, dass sowohl die einzelnen Wohnungen, als auch das Haus bewohnbar bleiben.
Gehört Ihnen das gesamte Mietshaus, brauchen Sie nicht mehrere Wohnungsverwaltungen. Sie müssen Ihr Eigentum mit niemandem teilen. Da es keine WEG gibt, brauchen Sie auch keinen WEG-Verwalter. Es reicht, wenn Sie einen Mietverwalter mit der Wohnungsverwaltung beauftragen. Dieser übernimmt alle anfallenden Tätigkeiten rund um die gesamte Immobilie.
Liegenschaftsverwaltung
Und was ist eine Liegenschaftsverwaltung (Facility Management)? Sie ist ein modernes Gebäudemanagement, das unter anderem zuständig für das Controlling, Planung von Baumaßnahmen, aber auch für klassische Hausmeisterdienste ist. Das Facility Management ist keine Wohnungsverwaltung.
Aufgaben einer WEG-Hausverwaltung
Die WEG-Hausverwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum. Im Wesentlichen zählt dazu alles außerhalb der Wohnung, zum Beispiel Dach, Hausflur, Treppenhaus oder Garten.
Die Pflichten einer WEG-Hausverwaltung sind rechtlich im § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegt. Ihr Aufgabengebiet endet sozusagen an der Wohnungstür Ihres Mietobjekts und beinhaltet:
- Durchführung von Eigentümerversammlungen und Beschlüssen
- Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen oder Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums (Werterhalt der Immobilie)
- Durchsetzung der Hausordnung
- Optimierung der Versorgungskosten (Strom, Wasser, Gas)
- Verwaltung der Finanzen (gemeinschaftlicher Gelder, Hausgeld)
- Erstellung eines Wirtschaftsplans
Aufgaben einer Sondereigentumsverwaltung
Wenn der Abfluss verstopft ist, ein Mieterwechsel ansteht oder die Nebenkostenabrechnung fällig ist, tritt eine Sondereigentumsverwaltung in Aktion. Die Wohnungsverwaltung ist unser Steckenpferd.
Zum Sondereigentum einer Eigentumswohnung gehören in der Regel:
- Alle Wohnungsräume
- Innentüren und Innenseite der Wohneingangstüre
- Nicht tragende Innenwände
- Sanitäre Installationen
- Verkleidungen von Decken und Wänden
- Fußbodenbeläge
- Balkon (ohne Balkondecke und Außenwände, diese gehören zum Gemeinschaftseigentum)
- Eventuell auch Dachmansarde, Wintergarten, Kellerraum, Garage oder Grundstücksabschnitt, sofern ein alleiniges Nutzungsrecht, das sogenannte Sondernutzungsrecht, vorliegt
Als Eigentümer entscheiden Sie, mit welchen Aufgaben Sie eine externe Wohnungsverwaltung beauftragen, oder welche Sie selbst übernehmen möchten. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierzu nicht. Das Hausio Leistungsangebot beinhaltet unter anderem:
- Rechnungswesen: Überprüfung aller Zahlungseingänge und -ausgänge, Einforderung ausstehender Mieten, Erstellung der Einnahmen- und Überschussrechnung sowie der jährlichen Nebenkostenabrechnung
- Kommunikation: u.a. mit Mietern, Eigentümern, Dienstleistern
- Verwaltung der Vermietung: Mietersuche, Mietverträge, Exposé-Erstellung, Vermarktung, Besichtigungen, Wohnungsübergabe
- Technische Aufgaben: Instandhaltungs-, Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen, Kontrolle technischer Bereiche auf ihre Funktionsfähigkeit
Wohnungsverwaltung Kosten: Hausio bietet Ihnen unterschiedliche bedarfsgerechte Leistungspakete an: monatlich ab 19,90 Euro für das Basispaket oder 9,90 Euro für das Buchhaltungspaket. Die Kosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Hausio nimmt Ihnen viele Sorgen ab. Mieterbeschwerden, Mahnungen und Modernisierungen – das ist mit einer Wohnungsverwaltung nicht mehr Ihr Problem. Sie haben nicht nur mehr Zeit, sondern wissen auch, dass alle Belange rund um Ihr Eigentum in professionellen Händen liegen.
