Die Wohnungseigentümergemeinschaft: Alle für eins

Sie sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Dann gehören Sie zur „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ – so ist es rechtlich definiert. Aber was bedeutet das eigentlich genau und wozu gibt es Wohnungseigentümergemeinschaften? Wir erklären Ihnen, was Sie darüber wissen sollten.

Warum gibt es Wohnungseigentumsgemeinschaften? 

hausio wohnungseigentuemergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaft – die Bedeutung dieses sperrigen Begriffes sollten Sie spätestens dann kennen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Denn dann werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft und besitzen neben Ihrer Wohnung auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Damit gehen Rechte und Pflichten einher. Die Größe Ihrer Wohnung bestimmt Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Höhe des Hausgeldes, welches Sie monatlich zahlen müssen.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören alle Eigentümer an, welche Wohneigentum innerhalb einer Wohnanlage besitzen, also etwa in einer Reihenhaussiedlung oder in einem Mehrfamilienhaus. Der Zusammenschluss der Eigentümer hat den Zweck, Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums gemeinsam zu treffen. So entscheiden die Mitglieder der WEG etwa über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen oder über bauliche Maßnahmen.

Hausio verwaltet Ihr Sondereigentum: Als Sondereigentumsverwaltung (SE-Verwaltung) übernehmen wir alle Aufgaben rund um Ihre Eigentumswohnung. Dabei haben wir auch Ihre Rechte und Pflichten in der WEG immer im Blick. Unklarheiten können wir meist schnell und unbürokratisch mit der WEG-Verwaltung klären. 

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum – das ist der Unterschied

Um die Notwendigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu verstehen, ist die Unterscheidung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wichtig: Letzteres sind alle Teile, welche von allen Eigentümern genutzt werden können oder zum Bestand der Anlage beitragen, also beispielsweise Zuwege, Grundstück, Fassaden, Aufzüge, Flure und so weiter.

Ihre Wohnung dagegen und alles, was sich darin befindet sowie weiteres Eigentum wie ein Keller oder eine Garage, ist als Ihr Sondereigentum definiert und so im Grundbuch eingetragen.

Ihr Sondereigentum dürfen nur Sie als Eigentümer nutzen, sie können darüber weitestgehend frei verfügen. Das heißt auch, dass Sie für die Instandhaltung Ihres Sondereigentums verantwortlich sind und die Kosten selbst tragen. Legen Sie die Verwaltung in die Hände von Hausio, planen wir für Sie notwendige Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen und achten darauf, dass Ihre Kosten nicht zu hoch werden. 

Kosten, die bei Renovierungs- oder Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum anfallen, werden dagegen auf alle Eigentümer umgelegt. In der Regel reicht dafür die Instandhaltungsrücklage, in welche jeder Eigentümer mit einem Teil des Hausgeldes einzahlt. Ein Zusammenschluss aller Eigentümer ist also wichtig, um das Gemeinschaftseigentum zu verwalten.

Die WEG-Verwaltung 

Das Gemeinschaftseigentum verwaltet in der Regel eine WEG-Verwaltung. Bei großen Wohnanlagen mit technischen aufwendigen Geräten wie Pool oder Ähnlichem, kann auch zusätzlich ein Gebäudemanager oder ein Facility Service Unternehmen für das technische Gebäudemanagement beauftragt werden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Verwalter frei wählen und auch wieder absetzen. 

Die WEG-Verwaltung plant unter Anderem notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und berechnet jährlich die Höhe des Hausgeldes, welches jeder Eigentümer an die Verwaltung zahlt. 

Auf der Eigentümerversammlung, zu der die Verwaltung alle Eigentümer mindestens einmal im Jahr einlädt, entscheiden die Eigentümer über die geplanten Maßnahmen etwa ob Außenfenster ausgetauscht oder das Treppenhaus renoviert werden sollen. Die Verwaltung legt außerdem den Jahreswirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres zum Beschluss vor. Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft können als Beirat den Verwalter unterstützen. 

Es gibt auch Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter: Kleine Wohnanlagen mit wenigen Eigentümern können sich selbst verwalten. Es sollte dann jedoch geklärt sein, wer bei Schaden haftet. 

Gut zu wissen: Ihr Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung entscheidet sich in der Regel nach dem Objektprinzip. Das heißt: je mehr Wohneinheiten Sie besitzen, desto mehr Stimmrecht haben Sie. Eine weitere Möglichkeit ist das Wertprinzip: je höher der Miteigentumsanteil, desto größer das Stimmrecht. Sind in der Teilungserklärung weder Objekt- noch Wertprinzip als Abstimmungsrecht festgelegt, gilt automatisch das Kopfprinzip: jedes Mitglied hat genau eine Stimme.

Rechtliche Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft

wohnungseigentuemergemeinschaft hausio

Die rechtliche Grundlage für Eigentümergemeinschaften bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in welchem Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt sind. Laut Wohnungseigentumsgesetz muss Eigentum in einer Wohnanlage entweder durch eine vertragliche Vereinbarung oder durch die Teilungserklärung geregelt sein. 

Die Teilungserklärung enthält: 

  • einen Aufteilungsplan mit der Größe und Lage der Gebäudeteile und deren Aufteilung auf die Eigentümer
  • die Abgeschlossenheitsbescheinigung, in der steht, welche Gebäudeteile als abgeschlossene Einheit definiert sind
  • die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln der WEG, beispielsweise das Stimmrecht, die Kostenaufteilung oder die Formalitäten der Eigentümerversammlung

Achtung: Die Abkürzung von „Wohnungseigentümergemeinschaft“ und „Wohnungseigentumsgesetz“ ist jeweils „WEG“!

Rechte und Pflichten der Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Eigentum verpflichtet: Für Wohnungseigentümer ergeben sich aus dem Besitz von Gemeinschaftseigentum Rechte und Pflichten. So können Sie ohne Einverständnis der Eigentümergemeinschaft beispielsweise nicht einfach Ihre Haustür gegen ein anderes Modell eintauschen. 

Sie zahlen außerdem jeden Monat Hausgeld an die Verwaltung, berechnet nach Ihren Anteilen am Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter begleicht damit Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen, etwa für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Heizkosten und für Betriebskosten wie Müllabfuhr oder Winterdienst. Reicht das Geld nicht, wird eine Sonderumlage für alle Eigentümer fällig. 

Sie sollten außerdem regelmäßig teilnehmen an den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einen Vertreter bestimmen. Denn hier werden für die Wohnungseigentümergemeinschaft wichtige Dinge besprochen: Etwa wenn Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen anstehen. Diese können nur mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden.

Die Rechte und Pflichten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft können abschreckend wirken. Aber haben Sie keine Sorge: Während sich der WEG-Verwalter um das Gemeinschaftseigentum, die Finanzen und das Zusammenleben der Eigentümer kümmert, übernehmen wir die Verwaltung, Vermietung und Instandhaltung Ihres Sondereigentums oder Ihres Mietshauses. Bei rechtlichen Unklarheiten beraten wir Sie gern. So können Sie sich entspannt zurücklehnen und Ihr Eigentum als Wertanlage betrachten.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!