Wintergarten: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Ein Wintergarten bietet attraktive Möglichkeiten, den Wohnraum Ihrer Immobilie zu erweitern. Aber in der Regel ist ein Wintergarten kein Sondereigentum. Das heißt, es gibt Rechte und Pflichten, die Sie zu berücksichtigen haben. Als Ihre Sondereigentumsverwaltung wissen wir, was es zu beachten gilt.

Wintergarten: Kein Sondereigentum – aber Sie möchten trotzdem einen?   

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Im lichtdurchfluteten Wintergarten ganzjährig die Sonne genießen – für viele Wohnungseigentümer und deren Mieter ein Traum. Aber: Sie können nicht einfach loslegen und Ihre Terrasse oder Ihren Balkon mit einem Wintergarten verschönern. Schließlich sind auch Ihr Balkon und Ihre Terrasse kein Sondereigentum, mit dem Sie nach Herzenslust verfahren können. 

Allenfalls haben Sie ein Sondernutzungsrecht. Das heißt, Sie können den Bereich alleine nutzen, doch bauliche Veränderungen sind untersagt. Es handelt sich immer noch um gemeinschaftliches Eigentum. Dementsprechend wäre auch ein Wintergarten kein Sondereigentum, sondern ebenfalls Gemeinschaftseigentum. 

Und das heißt: Die Gemeinschaft entscheidet und nicht der Eigentümer allein. Das gilt übrigens nicht nur für Wohnungen, sondern auch für Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft).  

Möchten Sie also unbedingt einen Wintergarten, benötigen Sie die offizielle Zustimmung aller Eigentümer. Sie können das Thema in der Eigentümerversammlung zur Sprache bringen. Aber: Eine mehrheitliche Abstimmung ist für einen Beschluss nicht ausreichend, Sie brauchen eine einstimmige.

Wir raten Ihnen ab, einen Wintergarten ohne Zustimmung zu bauen. Die Eigentümergemeinschaft kann darauf bestehen, dass das Prachtstück wieder abgebaut wird. Diesbezüglich gab es bereits entsprechende Urteile. Der Abriss eines Wintergartens, da kein Sondereigentum, kommt häufiger vor, als Sie vielleicht denken.  

Ausnahmen: Der Wintergarten als Sondereigentum  

Eigentlich sieht es rechtlich so aus, dass der Wintergarten kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum ist. So hat das auch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden. Aber: Tatsächlich kann der „lichte“ Raum des Wintergartens als Sondereigentum gelten.

Bei ebenerdigen Terrassen besteht auch die Möglichkeit, diesen in Sondereigentum umzuwandeln. Das wurde bereits rechtlich abgesegnet. Für das Gericht war es wichtig, dass die Fläche der Terrasse von der restlichen Grundstücksfläche deutlich abgrenzbar war. Das ist vor allem bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften, aber auch bei Wohnungen, die im Erdgeschoss liegen, möglich. 

Eine Dachterrasse lässt sich einfacher zum Sondereigentum erklären. Vorausgesetzt, sie ist so konstruiert, dass sie räumlich von allen Seiten begrenzt ist. Andere Personen dürfen keinen Zugang haben.

Doch egal, ob Terrasse oder Dachterrasse: Das Sondereigentum beschränkt sich lediglich auf die Oberfläche, also den Platten- oder Fliesenbelag. Alle Bauteile hingegen, die für die Konstruktion und die Statik wichtig sind, sind Gemeinschaftseigentum.   

Heißt im Klartext: Der Bau eines Wintergartens ist trotz Sondereigentums von Terrasse oder Dachterrasse ohne Eigentümerzustimmung nicht möglich.  Das wäre eine unrechtmäßige bauliche Maßnahme an der gemeinschaftlichen Gebäudekonstruktion. 

Gut zu wissen: Wenn Sie Fragen rund um das Thema „Sondereigentum“ haben, steht Hausio Ihnen gerne beratend zur Seite. Profitieren Sie von unserem Know-how als erfahrene Wohnungsverwaltung.

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Wintergarten: Sondereigentum bringt Rechte und Pflichten  

Bisher sind wir davon ausgegangen, dass Sie noch keinen Wintergarten haben, aber gerne einen bauen möchten. Kommen wir jetzt zu dem Fall, dass Sie der glückliche Eigentümer einer Wohnimmobilie mit Wintergarten sind. Auch hier gibt es einiges zu beachten. 

Wahrscheinlich ist Ihr Wintergarten kein Sondereigentum und Sie besitzen lediglich das Sondernutzungsrecht. Damit sichern Sie sich das Recht, diesen Bereich alleine zu nutzen, obwohl er eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört. Wenn das der Fall ist, ist dies auch in der Teilungserklärung entsprechend vermerkt. Das heißt für Sie: Sie können nicht schalten und walten, wie Sie möchten. Es gibt aber auch Vorteile: Unter Umständen müssen Sie für Instandhaltungsmaßnahmen Ihres Wintergartens, selbst als Sondereigentum, nicht aufkommen. 

Folgender Fall als Beispiel: 

Ein Kunde ist Eigentümer einer Eigentumswohnung mit einem Wintergarten als eingetragenes Sondereigentum, was sehr selten vorkommt. Bauteile des Wintergartens mussten dringend repariert werden. Unser Kunde wollte die Kosten auf alle Eigentümer umlegen, da die Reparatur den konstruktiven Bereich des Wintergartens betraf. Aber die WEG betrachtete den Wintergarten komplett als Sondereigentum, weshalb sie eine Kostenübernahme ablehnten. 

Doch damit kamen sie nicht durch. Begründung: Der Wintergarten ist ein festes Bauteil der Fassade und damit Teil der Gebäudekonstruktion. Das ist wiederum Gemeinschaftseigentum – und Instandhaltungsmaßnahmen werden somit auch gemeinsam getragen. Es besteht hier keine alleinige Instandsetzungspflicht des Wohnungseigentümers. 

Tatsächlich kann nur der innere Raum des Wintergartens zum Sondereigentum gehören. Dazu zählen Bodenbeläge, Innentüren, Decken- und Wandverputz sowie nichttragende Wände.

Was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was zum Gemeinschaftseigentum, ist in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegt. Dort ist auch festgehalten, was Sie an Pflichten für das gemeinschaftliches Eigentum übernehmen müssen (§ 10 I WEG). Wir helfen Ihnen gerne bei der Dokumenteneinsicht.

Ein Wintergarten erhöht die Attraktivität und den Wert Ihrer Wohnimmobilie. Wenn Sie Fragen dazu haben, beraten wir Sie gerne. Hausio ist in punkto Immobiliengesetze und bürokratische Anforderungen stets aktuell informiert.

 

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