Was bei der WEG-Eigentümerversammlung passiert

Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Regelmäßige WEG-Eigentümerversammlungen werden abgehalten, um Angelegenheiten zu besprechen, die das Gemeinschaftseigentum und die Rechte und Pflichten der Eigentümer betreffen. Wozu eine Eigentumsversammlung wichtig ist, erklären wir Ihnen hier. 

Was bedeutet WEG?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Reihen- oder Doppelhauses, erwerben Sie nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie. Der Miteigentumsanteil ergibt sich aus der Größe Ihrer Wohnung im Verhältnis zum gesamten Objekt.

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft Sie alles, was mit dem Gemeinschaftseigentum zusammenhängt, also beispielsweise mit dem Grundstück, den Zuwegen oder mit der Wasser- und Stromversorgung. Alle Belange rund um das Gemeinschaftseigentum werden von der WEG auf der Eigentümerversammlung geregelt. 

Achtung Verwechslungsgefahr: WEG ist sowohl die Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft als auch für das Wohnungseigentumsgesetz. Im Folgenden bedeutet die Abkürzung WEG „Wohnungseigentümergemeinschaft“.

Juristisch ist die WEG etwas sperrig als „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ definiert. Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). 

WEG-Eigentümerversammlung – wozu gibt es sie? 

Die Einberufung und Organisation einer Eigentümerversammlung ist in aller Regel Aufgabe der WEG-Hausverwaltung. Nach § 21 Abs. 1 Wohnungseigentümergesetz steht Wohnungseigentümern zwar eine Hausverwaltung zu, diese zu bestellen ist jedoch keine Pflicht. Eine Hausverwaltung erleichtert Wohnungseigentümern die Verwaltung der Immobilie jedoch enorm.

Zu den Pflichten der WEG-Verwaltung gehören unter Anderem die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltung von Versicherungen, die wirtschaftliche Planung, die Aufstellung einer Hausordnung sowie die Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage.

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Bei allem, was Instandhaltungen oder Änderungen des Gemeinschaftseigentums betrifft, benötigt die WEG-Hausverwaltung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer – etwa wenn eine Sanierung der Hausfassade ansteht. Dazu ruft diese mindestens einmal jährlich für alle Mitglieder der WEG eine Eigentümerversammlung ein. Sie erhalten dazu einen Brief oder eine Mail mit der Tagesordnung.

Als Mitglied der WEG können Sie auf der Versammlung Wünsche und Anmerkungen vortragen, welche die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betreffen. Bei der Versammlung stellt der Hausverwalter die Anliegen im Rahmen der Tagesordnung vor und lässt dann darüber abstimmen. Nur Punkte auf der Tagesordnung können rechtswirksam beschlossen werden. 

Häufig besprochene Themen auf einer Eigentümerversammlung: 

  • Entscheidungen über Instandhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen
  • Regelungen zur Hausordnung
  • Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und die Höhe des monatlichen Hausgeldes 

Für die Mitglieder der WEG ist die Eigentümerversammlung auch zur Kontrolle der Verwaltung wichtig. Schließlich geht es auch um eine finanzielle Belastung durch das Wohngeld, welches unter Anderem von der Höhe der berechneten Instandhaltungsrücklage abhängt.

Wichtig: Nach § 24 Abs. 2 WEG muss eine Versammlung einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer danach verlangt.

Streitigkeiten zwischen Nachbarn können auf der Eigentümerversammlung ebenfalls geklärt werden. Nutzt ein Eigentümer seinen Garten etwa als Müllhalde, kann ihm dies durch einen Beschluss untersagt werden.

Das Stimmrecht der WEG auf der Eigentümerversammlung

Bei einer Abstimmung gilt grundsätzlich das Stimmrecht pro Kopf nach § 25 Abs. 2 WEG. Jeder Eigentümer hat also nur eine Stimme, auch wenn ihm mehrere Wohnungen gehören. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, steht diesen ebenfalls nur eine Stimme zu. 

Abweichungen vom Stimmrecht müssen in der Teilungsordnung oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. So kann das Stimmrecht auch entsprechend der Miteigentumsanteile, also nach dem Wertprinzip geregelt sein. Dann kann sich ergeben, dass ein Eigentümer alleine Stimmenmehrheit erreicht – sofern ihm mehr als 50% der Miteigentumsanteile gehören. Ist das Stimmrecht nach dem Objektprinzip verteilt, richtet sich die Stimmkraft pro Kopf nach der zugehörigen Zahl an Wohnungen oder Geschäftsräume. 

Nach §21 Abs. 3 WEG genügt bei Abstimmungen die einfache Mehrheit der Stimmen. 

Wichtig: Nach §25 Abs. 3 WEG ist eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Vertreterregelung und Protokoll

Wenn Sie nicht persönlich zur Versammlung kommen können, dürfen Sie einen Vertreter bestimmen. Dieser ist jedoch nur dann stimmberechtigt, wenn er als Vertreter der WEG auf der Eigentümerversammlung eine Vollmacht vorweisen kann.

Tipp: Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, sollten Sie die Protokolle der letzten WEG-Eigentümerversammlungen lesen. Sie finden darin wichtige Hinweise, wie beispielsweise geplante Sanierungsmaßnahmen oder Streitigkeiten zwischen den Eigentümern.

Der WEG-Hausverwalter erstellt ein schriftliches Protokoll, welches er spätestens drei Wochen nach der Versammlung einem Wohnungseigentümer zur Unterschrift vorlegen muss. Alle Beschlüsse sowie Erklärungen der Mitglieder der WEG auf der Eigentümerversammlung sind im Protokoll dokumentiert. 

Wichtig: Beschlüsse sind nur innerhalb eines Monats nach der Versammlung anfechtbar. Haben Sie Einwände, dann warten Sie nicht zu lange auf das Protokoll.

Wie hilft Ihnen Hausio bei der WEG-Eigentümerversammlung?

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Wenn Sie nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen möchten, sprechen Sie uns an. Gemeinsam finden wir eine Lösung, wie Sie dennoch Ihre Interessen durchsetzen. Zum Beispiel indem wir gemeinsam einen Vertreter für Sie bestimmen und für Sie eine Vollmacht formulieren, mit der Sie einen Vertreter zur Versammlung schicken können.

In jedem Fall sollten Sie uns das Protokoll der Versammlung zur Prüfung zukommen lassen. Sollte es Unstimmigkeiten geben, finden wir diese und kümmern uns um die Aufklärung. Gern prüfen wir auch die Protokolle bevor Sie eine Wohnung kaufen und beantworten Ihre Fragen.

Eine Eigentümerversammlung ist wichtig um Angelegenheiten zu klären, die das Gemeinschaftseigentum und die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen. Daher sollten Sie diese Gelegenheit zum Austausch möglichst wahrnehmen. Hausio hält Ihnen den Rücken frei und übernimmt alle Verwaltungstätigkeiten rund um Ihre Eigentumswohnung. Suchen Sie nach einer WEG-Hausverwaltung, empfehlen wir Ihnen gern einen zuverlässigen Partner.

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