Verkehrssicherungspflicht fürs Gemeinschaftseigentum: Ein Muss für jeden Eigentümer

Ein vereister Gehweg, ein umsturzgefährdeter Baum, eine unbeleuchtete Treppe – in einer Eigentumswohnanlage gibt es so einige potentielle Gefahrenquellen. Damit Mieter, Besucher und auch Passanten bestmöglich geschützt sind, besteht eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum. Wir klären auf, welche Pflichten Sie als Eigentümer haben und worauf Sie achten müssen.  

Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum: Was heißt das? 

Als Eigentümer einer Immobilie mit WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) besitzen Sie Sondereigentum, für das Sie ganz alleine zuständig sind. Das ist in der Regel Ihre Wohnimmobilie.

Dann gibt es noch das Gemeinschaftseigentum, für das alle Mitglieder einer WEG gemeinsam die Verantwortung tragen. Dazu zählen unter anderem das Gebäude mit Grundstück und Fundament, Fassade, Fahrstuhl, Dach, Garten, Stellplätze, Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen, Treppen und Terrassen. Was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was zum Gemeinschaftseigentum, ist in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegt. 

Für alle Wohnungs-, Haus- und Grundstückseigentümer gilt die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentums: Gefahren, die von der Immobilie ausgehen könnten, müssen abgewendet werden. 

Zum Schutz von Dritten gibt es die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum. Die Definition lautet vereinfacht formuliert: Ihre Immobilie darf keine Gefahr für Dritte darstellen. Dafür tragen Sie als Eigentümer die Verantwortung. Sie müssen für entsprechende Schutzmaßnahmen sorgen, um das Unfallrisiko zu minimieren. 

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Nehmen wir mal als Beispiel den „Gefahren-Klassiker“: ein vereister oder verschneiter Gehweg vor Ihrer Wohnanlage. Hier besteht natürlich eine Räumungs- oder Streupflicht, um die Sturzgefahr von Mietern oder Passanten zu minimieren. 

Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum ist eine Rechtspflicht (§ 823 Absatz 1 BGB): „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“

Verletzung der Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum: Sie haften für den Schaden 

Spielen wir den Fall des vereisten Gehwegs einmal weiter durch: Ein Passant rutscht im Winter auf dem Weg vor Ihrer Immobilie aus und bricht sich das Bein. Die Folgen sind neben Schmerzen, Gips und einem eventuellen Krankenhausaufenthalt auch eine Arbeitsunfähigkeit mit Krankschreibung oder ein Verdienstausfall.

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Damit die Mitglieder einer WEG (Wohnungseigentümergesellschaft) nicht für den entstandenen Schaden aufkommen müssen, sind diese in der Beweispflicht: Sie müssen nachweisen, dass der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Wenn ja, war der Sturz nur ein unglücklicher Zufall, der aber nichts mit einer mangelhaften Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum zu tun hatte.

Wenn der Eigentümer bzw. die WEG-Hausverwaltung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt zur Abwendung von Gefahren beachtet hat, drohen auch keine rechtlichen Konsequenzen. Sollte jedoch der Winterdienst nachweislich nicht oder unzureichend durchgeführt worden sein, besteht eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum.

Die Folge: Die WEG muss Schadensersatz zahlen. Das ist dann ein Fall für die Haftpflichtversicherung, die das Gemeinschaftseigentum bei Schadensansprüchen schützt. Das gilt aber nur für Dritte, die Eigentümer selbst sind davon ausgeschlossen. Die Haftpflichtversicherung wird über den WEG-Hausverwalter abgeschlossen. Aber: Bei grober Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflicht, tritt die Versicherung nicht in Kraft

Gut zu wissen: Schilder mit der Aufschrift „Auf eigene Gefahr“ haben nicht unbedingt einen Haftungsausschluss zur Folge.

Es ist daher ratsam eine zuverlässige Hausverwaltung zu finden, die sich gewissenhaft um die Verkehrssicherungspflicht kümmert. Die Kosten der Hausverwaltung sind im Vergleich zum etwaigen Schadensersatz deutlich geringer. Denken Sie daran, der Hausverwaltung eine Vollmacht zu erteilen, sodass diese auch in Ihrem Sinne tätig werden kann.

Rechtspflicht: Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum 

Die Verkehrssicherungspflicht gründet auf dem Rechtsgedanken, dass derjenige der Gefahrenquellen schafft und unterhält, Schutzmaßnahmen gegenüber Dritten ergreifen muss. Als Eigentümer haben Sie die Immobilie (Gefahrenquelle) erschaffen und unterhalten sie auch. Damit stehen Sie in der Verantwortung. 

Es gibt jedoch Ausnahmen: In gewissem Umfang können Sie die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum auch delegieren. In einer Wohnungseigentumsanlage übernimmt die WEG-Hausverwaltung meist die Verkehrssicherungspflicht, falls eine entsprechende Vollmacht vorliegt. Sie sorgt dafür, dass beispielsweise Wartungsfirmen oder andere Dienstleister mögliche Gefahren erkennen und eliminieren. Auch können bestimmte Bereiche der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter übertragen werden, dazu zählt beispielsweise der Winterdienst. Dafür ist jedoch eine schriftliche Vereinbarung notwendig.   

Hausio achtet für Sie darauf, dass die WEG-Hausverwaltung ihrer Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum auch wirklich nachkommt.

Hierfür besteht Verkehrssicherungspflicht bei Gemeinschaftseigentum 

Die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum umfasst unter anderem: 

  • Beachtung der allgemeinen Instandhaltungspflicht 
  • Durchführung von Winterdienst mit Räum- und Streupflicht
  • Überprüfung der Bäume und Äste auf Bruch- und Standfestigkeit 
  • Inspektion von Spielplätzen samt Spielgeräten (Gefahrenquellen) 
  • Instandhaltung der Gehwege (Stolperstellen entfernen, Beleuchtung prüfen)   
  • Überprüfung des Eingangs und Treppenhauses samt Bodenbelag, Geländer, Stufen und Beleuchtung
  • Kontrolle des Daches (lose Dachziegel, Regenrinnen oder Satellitenanlagen) 
  • Überprüfung von technischen Anlagen (Aufzüge, Heizungstechnik, Brandschutzvorrichtung etc.)

Als Eigentümer tragen Sie die Verantwortung dafür, dass die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum wahrgenommen wird. Gerne unterstützt Hausio Sie als Ihre Wohnungs- oder Mietverwaltung. Wir übernehmen für Sie die gesamte Kommunikation mit der WEG-Verwaltung. Wenn Sie eine Verletzung der Verkehrssicherheit vermuten, geben wir das unverzüglich an die WEG- Hausverwaltung weiter oder werden als Ihre Immobilienverwaltung unmittelbar aktiv. Wir haben Ihre Interessen stets im Blick – das spart Ihnen Zeit und Ärger.

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