Tragende Wände: Gemeinschaftseigentum von gewichtiger Bedeutung

Wände in Häusern haben eine wichtige Bedeutung, denn erst durch sie sind räumliche Abgrenzungen möglich. Für die Statik eines Hauses müssen einige Wände zwingend vorhanden sein. Andere können nach Belieben eingesetzt, versetzt oder auch eingerissen werden. In unserem Artikel erklären wir Ihnen, warum tragende Wände zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Tragende Wände sind Gemeinschaftseigentum – was bedeutet das? 

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Eine Wand ist eine Wand? So einfach ist es nicht, es gibt einen großen Unterschied zwischen den verschiedenen Wänden in Ihrer Wohnung: Manche Wände, wie beispielsweise Außenwände, sind tragend und für die Statik des Hauses von elementarer Bedeutung, andere nicht.

Diese Unterscheidung wird spätestens dann wichtig, wenn Sie einen kompletten Durchbruch oder auch nur einen Teildurchbruch planen. So lassen sich etwa Küche und Wohnzimmer verbinden. Eine zusätzliche Wand hingegen schafft einen weiteren Raum für z.B. Gäste, Kinder oder ein Büro.

Sind Sie Eigentümer einer Eigentumswohnung, dann gehören tragende Wände zum Gemeinschaftseigentum – auch diejenigen, die sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden. Alle nicht tragenden Wände in Ihrer Wohnung gehören zu Ihrem Sondereigentum und befinden sich somit in Ihrem Besitz.

Tragende Wände dürfen in der Regel nicht einfach so, also ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in ihrer Substanz verändert werden. Im extremen Fall könnte ein Abriss einer tragenden Wand sogar zum Einsturz des Hauses führen. 

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So erkennen Sie tragende Wände als Gemeinschaftseigentum

hausio tragende waende gemeinschaftseigentumGrundsätzlich sind alle Außenwände tragende Wände – klar, ohne Außenwand kein Haus. Aber auch innerhalb der Wohnungen haben einige Wände eine tragende, für die Statik wichtige Funktion. Tragende Wände dürfen aufgrund der Einsturzgefahr nicht einfach so nach Belieben verändert werden. Muss dennoch ein Durchbruch sein, ist es manchmal möglich nur die stützenden Balken bestehen zu lassen.

Doch wie erkennen Sie solche Wände? Mit folgenden Hinweisen können Sie identifizieren, ob es sich um eine tragende Wand handelt: 

  • Baupläne: Am verlässlichsten ist es, in die Baupläne oder Statik-Dokumente zu schauen – falls es diese noch gibt. Hier sind alle tragenden Wände gekennzeichnet. Wenn Sie keinen Bauplan finden können, lohnt es sich, bei der zuständigen Baubehörde nachzufragen. Häufig sind Baupläne hier archiviert.
  • Material: Trockenbauwände haben keine tragende Funktion. Sie sind in der Regel mit Gipskarton verkleidet und besitzen im inneren eine Metall- oder Holzkonstruktion. Sie erkennen diese Wände dadurch, dass diese hohl klingen wenn Sie dagegen klopfen. Oft verlaufen hier Gas-, Wasser- oder Stromleitungen, so dass Sie bei einem Durchbruch vorsichtig sein sollten. Tragende Wände dagegen bestehen meist aus (Stahl-)Beton, Ziegel oder Kalksandstein. 
  • Position der Wände: Meist sind tragende Wände als Gemeinschaftseigentum über die Etagen übereinander gebaut, so werden die Kräfte nach unten geleitet. 
  • Durchmesser der Wand: Bei Neubauten, welche nach 1990 gebaut wurden, haben tragende Wände immer eine Mindestdicke von 11,5 Zentimetern, Putz und Tapete nicht mit eingerechnet (plus 1,5 bis 2 Zentimeter). Ideal sind jedoch mindestens 17,5 Zentimeter dicke Wände. Bei Altbauten vor 1970 hingegen waren auch schmalere Wände als tragende Wände zugelassen. 
  • Balken: Sind Balken, Stützen oder Eisenträger zu erkennen, handelt es sich meist um eine tragende Wand. Befindet sich im Keller ein Stahlträger oder ein Balken, dann ist die vertikal dazu verlaufende Wand im Raum darüber höchstwahrscheinlich tragend.  

Sind Sie unsicher, ob es sich bei Ihrem Bauvorhaben in der Wohnung um tragende Wände und Gemeinschaftseigentum handelt? Wir von Hausio planen gemeinsam mit Ihnen einen Durchbruch – so sind Sie auf der sicheren Seite. 

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum – das ist der Unterschied

Doch warum gehören tragende Wände eigentlich zum Gemeinschaftseigentum? Die Unterscheidung in Gemeinschafts- und Sondereigentum betrifft nur Eigentümer, die eine Wohnung in einer Wohnanlage, beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, besitzen.

Alle Teile der Anlage gehören zum Gemeinschaftseigentum, welche wichtig für deren Bestand sind und von allen Eigentümern genutzt werden können. Das sind beispielsweise das Dach, die Außenfenster, das Treppenhaus oder auch Strom- und Wasserleitungen bis zum ersten Wohnungsabsperrventil innerhalb des Sondereigentums. 

Die Instandhaltung übernimmt eine WEG-Verwaltung. Die Kosten für Reparaturen und Ähnliches werden unter den Eigentümern anteilig aufgeteilt, also auch Kosten für Renovierungen an tragenden Wänden im Gemeinschaftseigentum

Wohneinheiten und auch Bereiche wie Kellerräume können dann Sondereigentum eines Eigentümers sein, wenn diese in sich abgeschlossen sind. Eigentümer können über Ihr Eigentum weitestgehend frei verfügen, sofern nicht die Rechte der übrigen Eigentümer verletzt werden. Die Aufteilung der Eigentumsanteile finden Sie in der Teilungserklärung. 

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Wanddurchbruch durch eine tragende Wand im Gemeinschaftseigentum – das müssen Sie beachten 

tragende waende gemeinschaftseigentum hausioSie wollen den Grundriss Ihrer Wohnung verändern? Zum einen muss geklärt sein, wie sich die Veränderung auf die Statik und Brandsicherheit des Hauses auswirkt. Zum anderen müssen die Rechte der übrigen Eigentümer und die Vorgaben der Teilungserklärung gewahrt bleiben. Andernfalls bedarf es der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. 

Grundsätzlich gilt: Wenn tragende Wände, die Gemeinschaftseigentum sind, durchbrochen werden, dann kann dies einen Nachteil für die übrigen Eigentümer bedeuten. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Substanz des Gemeinschaftseigentums beschädigt wird oder es eine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Hauses oder dessen Brandschutz bedeutet. In diesem Fall wird es natürlich schwierig, eine Zustimmung durch die WEG zu erhalten.

Wollen Sie jedoch eine Wohnung durch einen Wanddurchbruch mit Mehrzweckräumen verbinden, dann sieht die Sache ähnlich aus: Nach § 22 Abs. 1 WEG handelt es sich dann um eine bauliche Veränderung. Diese ist nach §§ 22 WEG zustimmungsbedürftig, weil dadurch eine Nutzung ermöglicht wird, die in der Teilungserklärung nicht vorgesehen ist. Daraus könnte sich eine nachteilige Kostenverteilung ergeben.

Beispiele: Diese Urteile sind Ausnahmen von der Regel 

Die Rechtsprechung sieht hier immer wieder Ausnahmen von der Regel, in welchen eine tragende Wand als Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung der WEG verändert werden durfte. Hier helfen meist Statiker weiter, die Situation zu beurteilen. Das Bayerische Oberlandesgericht (BayObLG) hat in einem Urteil beispielsweise entschieden, dass ein Wohnungseigentümer zwei seiner nebeneinanderliegenden Wohnungen mit einem Durchbruch verbinden kann, ohne dass die übrigen Eigentümer zustimmen müssen.

Obwohl es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum handelt, sei weder der Gesamteindruck der Wohnanlage, noch die Gebäudestatik oder der Brandschutz in Gefahr. So ergebe sich für die übrigen Besitzer kein Nachteil. 

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