Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, Gemeinschaftseigentum: Das ist der Unterschied

Sondereigentum, Sondernutzungsrecht, Gemeinschaftseigentum – ganz schön verwirrend, diese ganzen Eigentumsbegriffe rund um Ihre Wohnimmobilie. Wir erklären Ihnen, was Sie dazu wissen müssen: Was Ihnen als Wohnungseigentümer komplett gehört und was nur teilweise – und was Sie eventuell alleine nutzen dürfen, obwohl es eigentlich allen gehört.  

Sondereigentum – das gehört Ihnen ganz allein 

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung (oder Reihenhaus/Doppelhaushälfte mit WEG), gehört Ihnen damit auch gleichzeitig das zugehörige Sondereigentum. Das ist Ihr Eigentum, und Sie können selbst bestimmen, wie Sie damit verfahren. Allerdings tragen Sie auch ganz alleine dafür die Verantwortung und die Kosten. 

Zum Sondereigentum gehören unter anderem: 

  • Alle Wohnräume
  • Nicht tragende Innenwände
  • Sanitäre Installationen
  • Etagenheizung
  • Fensterbänke innen
  • Innentüren und Innenseite der Wohneingangstüre 
  • Verkleidungen von Decken und Wänden
  • Fußbodenbeläge
  • Nicht tragende Wände (innen)
  • Balkon (aber ohne Balkondecke und Außenwände, diese sind Gemeinschaftseigentum)

Gemeinschaftseigentum – das gehört allen

Mit Ihrer Wohnimmobilie besitzen Sie auch einen Teil der gesamten Wohnanlage, dem Gemeinschaftseigentum. Dazu zählt, wie der Name bereits verrät, alles, was die Eigentümer gemeinschaftlich nutzen. Das beinhaltet unter anderem das Grundstück, die Fassade, die Fenster, das Dach und auch die Haustechnik. Alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen Sie mit den anderen Eigentümern absprechen. 

In der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung wird unter anderem festgelegt, was Gesamteigentum ist, und was unter das Sondereigentum fällt.

Kein Sondereigentum, aber Sondernutzungsrecht: Was ist das?

Zu Ihrer Wohnung gehört ein Stellplatz? Sind Sie sicher? Wahrscheinlicher ist, dass Sie nur das Sondernutzungsrecht für diesen Platz besitzen. Sondereigentum und Sondernutzungsrecht – der Unterschied ist schnell erklärt: Das Sondereigentum gehört nur Ihnen. Mit dem Sondernutzungsrecht sichern Sie sich die Möglichkeit, einen Bereich alleine zu nutzen, der eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört. Wenn das der Fall ist, dann ist dies auch in der Teilungserklärung vermerkt. 

Das Sondernutzungsrecht gehört immer zum Wohnungseigentum und kann nicht an Personen veräußert werden, die nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. Also, sollten Sie das Nutzungsrecht an einem Stellplatz haben, dürfen Sie den Platz nicht an die nette Familie verkaufen oder vermieten, die eine Straße weiter wohnt und dringend einen Parkplatz sucht. Das Sondernutzungsrecht gilt ausschließlich für Sie bzw. für den Mieter Ihres Wohnobjekts. Sollten Sie Fragen rund um das Sondernutzungsrecht haben, hilft Hausio Ihnen als Ihre Wohnungsverwaltung jederzeit kompetent weiter. 

Garten, Keller oder Garage: Statt Sondereigentum „nur“ Sondernutzungsrecht  

Dass das Sondereigentum um Sondernutzungsrechte erweitert wird, ist nicht unüblich. Ganz im Gegenteil. Schließlich gehört für viele ein Garten oder eine Terrasse zur Lebensqualität. Und ein Keller, ein Dachraum oder eine Garage sind ja auch ganz praktisch. 

Die anderen Eigentümer müssen Ihr Sondernutzungsrecht respektieren. Haben Sie das Sondernutzungsrecht an einem Gartenabschnitt, dann ist dieser für die anderen tabu. Gut zu wissen: Ihr Sondereigentum, Ihr Sondernutzungsrecht – doch für Letzteres müssen Sie nicht unbedingt alleine aufkommen. Obwohl Sie der alleinige Nutznießer sind, müssen alle Wohnungseigentümer für die Instandhaltung aufkommen – denn es ist gemeinschaftliches Eigentum. Es sei denn, es ist schriftlich anders geregelt, was oft der Fall ist. Manchmal erhält ein Eigentümer auch mehr Miteigentumsanteile als die Quadratmeterzahl seiner Wohnung das hergibt. Das ist dann der Ausgleich für das alleinige Nutzungsrecht eines Bereichs, der eigentlich allen gehört.  

Sondernutzungsrecht ist nicht grenzenlos 

Wie schön, dass Sie neben Ihrem Sondereigentum auch das Sondernutzungsrecht für den Dachboden haben. Da können Sie prima selten genutzten Kram unterbringen. Was Sie nicht dürfen: das Dach zur Mansarde umbauen. Die Nutzung des gemeinschaftlichen Bereichs ist nicht grenzenlos. Bauliche Veränderungen sind zum Beispiel nicht gestattet. Ein Wintergarten auf der Terrasse oder ein Baumhaus im Garten sind nicht möglich. Bei groben Verstößen kann Ihnen mit der Zustimmung aller Eigentümer das Sondernutzungsrecht entzogen werden.

Sondernutzungsrecht: Was Sie als Vermieter beachten müssen 

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Natürlich können Sie neben dem Sondereigentum auch die Sondernutzungsrechte für eine Garage oder einen Gartenanteil an Ihre Mieter weitergeben. Aber: Der Mieter ist nicht wie Sie an die Teilungserklärung gebunden. Das kann zu Problemen führen, wenn der Mieter das Nutzungsrecht nach seinen Wünschen auslegt. Das können Sie verhindern: Legen Sie im Mietvertrag genau fest, was das Sondernutzungsrecht beinhaltet und was nicht. Das ist dann für den Mieter bindend und Sie sind auf der (rechts-) sicheren Seite. 

Die Formulierung eines Mietvertrages kann tückisch sein, da kommt es auf jedes Detail an. Wenden Sie sich daher vertrauensvoll an Hausio. Als erfahrene Hausverwaltung für Sondereigentum beraten wir Sie gerne rund um Ihre Mietangelegenheiten. Dazu zählt nicht nur das Aufsetzen eines Mietvertrages, sondern auch die Mietersuche, die Wohnungsübergabe und vieles mehr.  

Freuen Sie sich über die Aufwertung Ihres Sondereigentums durch das Sondernutzungsrecht für Garten, Garage und Co. Beachten Sie aber auch die Pflichten, die mit diesem besonderen Recht einhergehen. Worauf Sie dabei genau achten müssen, erklären wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.

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