Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – das ist der Unterschied

Eine Wohnung besitzen ohne Pflichten? So einfach ist das nicht. Als Vermieter einer Wohnung sind Sie immer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das bedeutet, Sie besitzen Sondereigentum und einen Gemeinschaftseigentums-Anteil. Den Unterschied zwischen beiden Eigentumsarten und was das für Sie bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Was sind Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Besitzer einer Doppelhaushälfte, einer Etagenwohnung in einem Mehretagenhaus oder einem Haus in einer Reihenhaussiedlung bilden zusammen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Nach dem Wohnungseigentümergesetz (Achtung, auch WEG) besitzt jedes Mitglied der Gemeinschaft immer auch Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum

Über das Gemeinschaftseigentum verfügen alle Eigentümer gleichermaßen. Entscheidungen über Reparaturen oder Änderungen müssen gemeinsam getroffen werden. Ihre Wohnung ist als Sondereigentum definiert und grenzt sich so vom Gemeinschaftseigentum ab. Nur über Ihr Sondereigentum entscheiden Sie allein. Ohne diese Abgrenzung wären der Besitz und die Vermietung von Eigentumswohnungen nicht möglich. 

Ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum wird in der Regel daran bemessen, wie groß ihr Sondereigentum ist bzw. wie viele Wohnungen Sie besitzen. Daraus wiederum ergibt sich der Anteil am Wohngeld und an den Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum – etwa wenn eine Dachsanierung ansteht. Nach Paragraph 16, Absatz 2 WEG werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentum anteilig auf alle Eigentümer verteilt

Mindestens einmal im Jahr beruft die WEG-Hausverwaltung eine Eigentümerversammlung ein, auf der alles Wichtige zum Gemeinschaftseigentum besprochen wird und zur Abstimmung steht. Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum entscheidet häufig darüber, wie viel Stimmrecht Sie haben. 

Aber auch rechtlich gibt es zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eine Abgrenzung: Während das Gemeinschaftseigentum in der Verantwortung aller Eigentümer steht, entscheiden Sie über Ihr Sondereigentum allein. So können Sie beispielsweise ohne Erlaubnis der Wohnungseigentümergemeinschaft renovieren, müssen allerdings auch anfallende Kosten allein tragen.

Hinweis: Zwar dürfen Sie über Ihr Sondereigentum weitestgehend frei verfügen, müssen dabei aber immer die Rechte anderer Eigentümer und Dritter berücksichtigen. Am Gemeinschaftseigentum dürfen Wohnungseigentümer eigenmächtig keine Veränderungen vornehmen. Denn: Reparaturen, Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen müssen immer auf der Eigentümerversammlung von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Als Sondereigentumsverwaltung kümmern wir uns um alle Belange, die Ihre Wohnung, deren Instandhaltung und Vermietung betreffen – und zwar immer transparent und mit digitaler Expertise.

Wir überprüfen auch die Teilungserklärung und ob Ihre Anteile am Gemeinschaftseigentum dort korrekt aufgeführt sind, ob die Anteile gerecht und regelkonform aufgeteilt sind und ob die Höhe des Hausgeldes angemessen ist. Zudem übernehmen wir für Sie die Kommunikation mit den anderen Eigentümern der Immobilie und dem WEG-Verwalter.

So ist Gemeinschaftseigentum definiert

hausio sondereigentum gemeinschaftseigentumAllgemein gehören nach § 1 Abs. 5 WEG alle Teile, Anlagen und Einrichtungen  der Wohnanlage zum Gemeinschaftseigentum, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Zwingend gehören zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG außerdem alle Anlagen und Teile des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen und die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.

Dazugehören zum Beispiel die Außenwände oder das Dach. Dies gilt auch dann, wenn sich im Sondereigentum Teile des Gemeinschaftseigentums befinden, wie beispielsweise Fenster, Leitungen oder Estrich. Das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, gehört ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum.

Diese Bestandteile einer Wohnungsanlage gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum:

  • Fassade und Dach
  • Außenfenster und Fensterrahmen
  • tragende Innenwände
  • konstruktive Teile der Balkone
  • Briefkastenanlage
  • Sprechanlage an der Haustür
  • Fahrstuhl, Treppen und Treppenhäuser
  • Flure
  • SAT-Anlagen
  • Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon (in den zum Sondereigentum gehörenden Räumen)
  • Geschossdecken einer Tiefgarage
  • Außenseiten der Wohnungseingangstüren
  • Kellergänge
  • Waschküche und Trockenräume
  • Decken und Böden, soweit sie konstruktive Teile sind
  • Heizungsanlage und Heizungsrohre bis zu den zum Sondereigentum gehörenden Räume 
  • Hausmeisterräume 

So ist Sondereigentum definiert

Sondereigentum ist weitestgehend vergleichbar mit dem Volleigentum – die Wohnung dient dem Wohnzweck und gehört Ihnen, während das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gehört. Was genau zum Sondereigentum gehört, ist gesetzlich nicht eindeutig definiert und wird durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan für die Wohneigentumsanlage geregelt.

Grundsätzlich gilt: Alles, was nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, kann zum Sondereigentum erklärt werden. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum schließt sich also gegenseitig aus. 

Das Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) definiert Sondereigentum als “bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird.“

Nach § 3 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum in Bezug auf eine Wohnung oder auch an einem nicht zu Wohnzwecken bestimmtem Raum wie etwa an einem Büroraum, an einem Garagenstellplatz oder an einer Dachterrasse vergeben werden. In letzterem Fall wird das Sondereigentum als Teileigentum bezeichnet, rechtlich unterscheidet sich beides jedoch nicht. Räume im Sondereigentum bzw. Teileigentum müssen jedoch immer abgeschlossene Einheiten sein. 

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gehören immer zusammen. Das ist logisch – schließlich können Sie Ihre Wohnung ohne Eingangstür, Außenfenster und Heizung kaum nutzen. 

Folgendes gehört meistens zum Sondereigentum:

  • alle Räume innerhalb der Wohnung
  • Innentüren und nicht tragende Innenwände
  • sanitäre Installationen
  • Wand- und Fußbodenbeläge 
  • Deckenverkleidungen 
Hinweis: Gebäudeteile, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, können durch die Teilungserklärung nicht als Sondereigentum definiert werden!

Balkon und Eingangstür als Spezialfall

Bezogen auf die gesetzlichen Bestimmungen zum Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist der Balkon ein Spezialfall der zeigt, dass die Abgrenzung nicht immer eindeutig ist: Konstruktive Teile des Balkons wie etwa Geländer, Gitter, Decke und Bodenplatten gehören zum Gemeinschaftseigentum. Balkonraum, Innenputz und Innenanstrich der Balkontür sowie der begehbare Bodenbelag gelten in der Regel als Sondereigentum. 

Ein ähnliches Beispiel ist die Eingangstür Ihrer Wohnung: Während die Innenseite zum Sondereigentum gehört, ist die Außenseite Gemeinschaftseigentum – und kann von Ihnen ohne Zustimmung der WEG nicht verändert werden. Auch Wasser- und Stromleitungen sind zweigeteilt: Die Hauptleitungen, die zu den Wohneinheiten führen sind Gemeinschaftseigentum. Nur diejenigen Leitungen zählen nicht zum Sondereigentum, welche im Gemeinschaftseigentum verlaufen. 

Sondernutzungsrecht – nutzen aber nicht besitzen

Im Gegensatz zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum kann das Sondernutzungsrecht Ihnen an einem Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden – nur Sie nutzen dann diesen Teil, auch wenn er Ihnen nicht explizit gehört. 

Alles, was zu Ihrem Sondereigentum gehört und woran Sie das Sondernutzungsrecht besitzen, dürfen Sie vermieten. Nach dem Vertragsabschluss überprüfen wir alle Unterlagen, die Sie uns zur Verfügung stellen, auf Richtigkeit und passen diese ggf. an. Sind im Mietvertrag alle Nutzungsrechte geregelt? Auch hier bessern wir im Zweifelsfall nach, sodass Sie das volle Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen.

Als Sondereigentumsverwaltung kümmern wir uns gerne um alle Aufgaben, die Ihr Sondereigentum betreffen – von der Mietersuche, über die Vertragsverwaltung bis hin zur Instandhaltung. Dabei arbeiten wir transparent und mit digitaler Expertise. Ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf Ihr Sondereigentum und Ihr Gemeinschaftseigentum haben wir immer im Blick.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!