Das Sondereigentum – warum Garten und Gartentanteile nicht dazu gehören

Sie besitzen eine Erdgeschosswohnung mit Garten in einem Mehrfamilienhaus? Dann haben Sie Glück, denn häufig dürfen Sie oder Ihre Mieter den Garten alleine nutzen. Ihre Wohnung ist Ihr Sondereigentum, Ihr Garten jedoch nicht – warum das so ist und was das in der Praxis bedeutet, erfahren Sie hier. 

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Der Garten gehört Ihnen meist nicht allein

Sie wollen einen eigenen Garten, den Sie oder Ihre Mieter frei gestalten können und der nur Ihnen gehört? Diesen bekommen Sie nur, wenn Sie ein Haus kaufen. In einer Wohnanlage, also beispielsweise einer Reihenhaussiedlung oder in einem Mehrfamilienhaus, ist der Garten immer Gemeinschaftseigentum, auch wenn dieser nur durch Ihre Erdgeschosswohnung betreten werden kann. 

sondereigentum garten hausioEiner unserer Kunden besitzt eine Wohnung im Erdgeschoss mit Garten und Sondernutzungsrecht. Der Mieter hat eine Sammelleidenschaft für sogenannte „Wutzwerge“, die mit obszönen Gesten auffielen und zu dutzenden in seinem Garten standen. Die übrigen Nachbarn beschwerten sich und beriefen sich auf Ihr Recht, dass das Gemeinschaftseigentum – der Garten – nur allgemein verträglich genutzt werden dürfe.

Wir konnten klären, dass es sich bei den Gartenzwergen nur um eine optische Störung handelt und klärten den Mieter über die Rechtslage auf. Dieser erklärte sich bereit, die Gartenzwerge von den Balkonen nicht sichtbar unter die Terrasse zu stellen. 

Sondereigentum – der Garten gehört nicht dazu

Grundsätzlich ist ein Garten niemals Sondereigentum. Die Rechtsform Sondereigentum gilt nach § 3 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nur für abgeschlossene Räume und deren Ausstattung, also etwa Wohnungen, Kellerräume und in Teilen auch eine Garage.

Daher wird dem Eigentümer einer Wohnung, die an den Garten angrenzt, oftmals ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Dies ist allerdings eine etwas schwächere Rechtsposition als das Sondereigentum. Andernfalls dürfen alle übrigen Eigentümer den Garten im gleichen Umfang nutzen.

Das ist in der Praxis meist ein unrealistisches Szenario, zumindest, wenn der Garten nur durch eine Wohnung betreten werden kann. Wer will schon jedes Mal beim Nachbarn durchs Wohnzimmer laufen wenn er seinen Gartenanteil nutzen möchte? 

Es gibt jedoch noch eine andere Möglichkeit, die manchmal in hinterhöfischen Gemeinschaftsgärten zur Anwendung kommt: Eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG weist jedem Eigentümer von Sondereigentum einen Gartenanteil in gleicher Größe zu. 

Sondernutzungsrecht und Sondereigentum – im Garten ist alles erlaubt? 

Ein Sondernutzungsrecht wird durch die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung festgelegt. Im Idealfall definiert eine Nutzungsvereinbarung, was genau der Sondernutzungsberechtigte im Garten darf und was nicht. 

Grundsätzlich ist eine „gewöhnliche“ Gartennutzung erlaubt, in gewissem Rahmen auch die Umgestaltung des Gartens. Während das Sondereigentum ganz ähnlich dem Volleigentum mit umfassenden Rechten für den Besitzer einhergeht, ist der Eigentümer durch ein Sondernutzungsrecht eingeschränkter: So darf er bauliche Veränderungen nur dann vornehmen, wenn diese nach § 22 Abs. 1 WEG zulässig oder durch eine Vereinbarung ausdrücklich erlaubt sind. Zulässig sind Veränderungen, welche andere Eigentümer der WEG nicht benachteiligen. 

Tipp:  Wenn Sie unsicher sind, was in Ihrem Sondereigentum und Garten erlaubt ist, werfen wir für Sie einen Blick in die Teilungserklärung. Manchmal stehen hier detaillierte Angaben, etwa zur erlaubten Bepflanzung.

Auch optische Beeinträchtigungen können als Benachteiligung gelten. So zum Beispiel Bäume oder Gartenhäuschen, welche die Sicht versperren oder sich nicht in das Gesamtbild der Anlage einfügen. Auch das Horten von Gerümpel oder das Anlegen von Fischteichen ist meist nicht erlaubt. Sogar das Aufstellen von Gartenzwergen mit obszönen Gesten kann, wie im obigen Beispiel gesehen, eine nicht zumutbare Benachteiligung für die Nachbarn bedeuten. 

Der rechtliche Rahmen lässt Interpretationsspielraum zu, was häufig zu Streitereien unter Eigentümern führt. So wurde beispielsweise der Bau eines zwei Meter hohen Schaukelgerüsts im Garten genehmigt (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/89), ein Sandkasten als bauliche Veränderung der Wohnanlage jedoch nicht (LG Paderborn 5 T 535/93). 

Wer pflegt den Garten und wer trägt die Kosten? 

hausio sondereigentum gartenEin Garten braucht Pflege. Mit dem Besitz von  Sondereigentum und Garten gehen daher auch Rechte und Pflichten einher. Wer diese in einer Wohnanlage für den Garten übernimmt, ist meist klar geregelt. Oft legt die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung fest, dass der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht zur Instandhaltung verpflichtet ist. Das bedeutet: Rasenmähen, Bäume beschneiden und Blumen gießen.  

Tipp: Klären Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Garten unbedingt, ob Ihre Rechte und Pflichten in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung zweifelsfrei geklärt sind. 

Die Frage, wer die Kosten für die Instandhaltung übernimmt, führt ebenfalls oft zu Unmut unter den Eigentümern. Grundsätzlich trägt die Eigentümergemeinschaft des Hauses die Kosten gemeinsam, zumindest wenn es um Instandhaltungsmaßnahmen zur Sicherheit der Wohnanlage geht – beispielsweise um das Fällen eines alten Baumes. 

Alle Kosten, die im Rahmen üblicher Pflege und persönlicher Maßnahmen entstehen, trägt der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht in der Regel selbst.  

Oft ist es nicht eindeutig geklärt, was Wohnungseigentümer im Garten dürfen und wer die Kosten trägt. Wir sind auch auf diesem Gebiet Ihre Experten. Als Hausverwaltung für Sondereigentum und Mietsverwaltung kennen wir Ihre Rechte und Pflichten sowie ihre juristischen Tücken.

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