Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum? Garagen sind beides!

Vor allem in Großstädten sind Garagen ein Luxusgut. Sie haben das Glück und konnten zu Ihrer Eigentumswohnung eine Garage erstehen? Dann sollten Sie über die Rechtslage und Ihre Eigentumsverhältnisse Bescheid wissen. So gehört zum Sondereigentum die Garage nur teilweise. Alles, was Sie darüber wissen sollten, erfahren Sie hier. 

Gehören Garagen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum? 

sondereigentum garage hausio

Garagen sind in der Eigentumsfrage ein Spezialfall, ähnlich wie Balkon oder Außenfenster. Eine Garage ist nach § 3 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sondereigentumsfähig. Alle tragenden bzw. konstruktiven Teile der Garage gehören jedoch zum Gemeinschaftseigentum, also etwa das Garagendach, die Außenmauer und das Garagentor. Das ist unabhängig davon, ob es sich um eine freistehende oder angebaute Garage handelt – tragende Teile einer Immobilie gehören immer zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Auch Zu- und Abfahrten sowie Treppenzugänge zur Garage gehören zum Gemeinschaftseigentum. Als Sondereigentum Garage zählen demnach nur die Innenräume und deren Bestandteile, also etwa der Wandputz und die Elektroanlage. 

Tiefgaragen sind Gemeinschaftseigentum. Tiefgaragenplätze in Wohnungseigentümergemeinschaften werden daher meist mit einem Sondernutzungsrecht vergeben. Die Decke der Tiefgarage ist ebenfalls zwingend Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte nach § 15 Abs. 1 WEG sind eine etwas schwächere Rechtsposition als das Sondereigentum. 

Auch Carports sind Gemeinschaftseigentum, also Auto-Stellplätze im Freien mit vier Eckpfeilern und einer Überdachung. Carports sind nur dann sondereigentumsfähig, wenn es eine Zugangssperre zugunsten des Eigentümers gibt.

Ein Beispiel aus dem Alltag von Hausio

Einer unserer Kunden wollte sein Sondereigentum Garage baulich so verändern, dass zwei Motorradstellplätze entstehen. Diese wollte er untervermieten. Bauliche Veränderungen benötigen nur dann die Zustimmung der übrigen Eigentümer, wenn sie den gemeinschaftlichen Gebrauch maßgeblich beeinträchtigen.

Dies war hier nicht der Fall, alle übrigen Eigentümer wurden in der Nutzung Ihrer eigenen Garagen nicht eingeschränkt. So konnten wir den Umbau schnell in die Wege leiten. Zur Sicherheit holten wir uns das Einverständnis der WEG-Verwaltung und organisierten drei Kostenvoranschläge. Nach zwei Wochen war der Umbau fertig. 

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum Garage: Das ist der Unterschied

In einer Wohnanlage mit mehreren Eigentümern unterteilen sich die Teile der Anlage in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. 

  • Gemeinschaftseigentum: Alle Teile einer Wohnanlage sind Gemeinschaftseigentum, welche von allen Wohnungseigentümern genutzt werden oder wesentlich für den Bestand und die Sicherheit der Anlage sind. Dazu gehören beispielsweise konstruktive Teile wie Außenmauern oder tragende Wände sowie Aufzüge, Treppenhäuser oder Eingangstüren. 
  • Sondereigentum: Abgeschlossene Wohneinheiten oder Räume und deren Bestandteile können durch die Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt und an einen Eigentümer verkauft werden. Ein Garten ist daher niemals Sondereigentum, kann aber mit Sondernutzungsrechten versehen werden. Sondereigentum ist vergleichbar mit dem Volleigentum. Jeder Eigentümer muss jedoch darauf achten, die Rechte der übrigen Eigentümer nicht zu verletzen. 

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Wer trägt die Kosten für das Gemeinschaftseigentum und wer für das Sondereigentum Garage

Nach § 16 Abs. 2 WEG verteilen sich die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen der Garage auf alle Eigentümer. Durch die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung kann jedoch auch eine andere Kostenverteilung festgelegt werden. Kosten, die im Innenraum des Sondereigentums Garage durch Sanierungen oder Reparaturen entstehen, zahlen Sie als Eigentümer selbst. 

Garagen sind Geschäfts- oder Mischräume

Rechtlich gelten Garagen als Geschäftsräume, zumindest, wenn diese ohne Zusammenhang zu einer Wohnung vermietet werden. Werden Garagen zusammen mit einer Wohnung vermietet oder stehen mit dieser in räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang, so gelten sie als Mischräume. In diesem Fall kann die Garage immer nur mit der Wohnung gemeinsam gekündigt werden. 

Das Beispiel der Garage zeigt: Eigentum bringt Verantwortung mit sich und oftmals auch Kosten und juristische Stolperfallen. Sie haben Fragen rund um Ihr Sondereigentum, Ihre Garage oder Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer? Vertrauen Sie Hausio, wir kümmern uns um Ihr Sondereigentum. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenlosen Termin zur Erstberatung. 

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