Schornstein: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Während er früher zu jedem Haus dazugehörte, fehlt er bei immer mehr Neubauten: der Schornstein. Ob Schornsteine zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum zählen und wer die Kosten bei einer Reparatur trägt, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Sind Schornsteine Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? 

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Schornsteine bzw. Kaminschächte haben gleich zwei Funktionen: Sie belüften das Gebäude und leiten Rauchgase von Kaminöfen nach außen. Daher gelten Schornsteine als Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der Sicherheit. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehören Schornsteine also zum Gemeinschaftseigentum, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. Ein Kaminofen innerhalb einer Wohnung zählt dagegen zum Sondereigentum. 

Der Fall: Ein Kunde von Hausio bemerkte eine feuchte Stelle an der Zimmerdecke. Der Grund stellte sich schnell heraus: der Schornstein war marode und musste grundsaniert werden. Der WEG-Verwalter verlangte von unserem Kunden eine komplette Kostenerstattung, da dieser als einziger einen Kaminofen besaß.

Mit einem Blick in die Teilungserklärung konnten wir klären, dass der Schornstein nicht explizit dem Sondereigentum zugeordnet war und unser Kunde auch kein Sondernutzungsrecht an diesem besaß. Somit handelte es sich bei diesem Schornstein um Gemeinschaftseigentum.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss somit für die Kosten aufkommen. Die WEG-Verwaltung ließ sich überzeugen und zahlte die Sanierungskosten von der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage. 

Gemeinschaftseigentum – wie ist es definiert? 

In einer Wohnanlage mit verschiedenen Wohneinheiten und mehreren Eigentümern wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden: 

  • Sondereigentum: Dieses umfasst einzelne Wohneinheiten oder auch abgetrennte Bereiche der Wohnanlage sowie deren Ausstattung. Es verschafft dem Besitzer weitreichende Eigentumsrechte. 
  • Gemeinschaftseigentum: Dieses ist im Besitz der Eigentümergemeinschaft. Nach §1 Abs. 5 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum das Grundstück, sowie Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Zwingend gehören zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG alle Anlagen und Teile des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen und die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind – also etwa Außenwände, Dach, Wohnungsabsperrventile der Hauptrohre oder der Keller (abgesehen von einzelnen Kellerräumen). Somit sind auch Schornsteine Gemeinschaftseigentum

Wer zahlt die Kosten für Sanierungsmaßnahmen am Schornstein? 

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Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum trägt immer die Eigentümergemeinschaft. Das heißt: Alle Eigentümer zahlen einen Teil der Kosten für Reparaturen oder Sanierungen, je nach Höhe der einzelnen  Gemeinschaftseigentumsanteile.

Für die Umsetzung einer Instandhaltungsmaßnahme benötigt der WEG-Verwalter die Zustimmung der Eigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG). Für eine bauliche Veränderung am Schornstein braucht es dagegen, sofern nicht im Sondernutzungsrecht anders geregelt, die Zustimmung aller Eigentümer. Nur in Notfällen kann der WEG-Verwalter darüber hinweg sehen. Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zustimmen, sind von den Kosten befreit. 

Zwar gehören Schornsteine zum Gemeinschaftseigentum, in der Praxis besitzen jedoch oft nicht alle Wohnungen in einem Haus einen Kaminofen – wie in unserem oben erläuterten Fall. Also nutzen auch nicht alle Eigentümer den Schornstein. Trotzdem teilen sich die Mitglieder der WEG für einen Kamin im Gemeinschaftseigentum grundsätzlich die Kosten. Es gibt kein Gesetz, nach dem Teile der Anlage automatisch zum Sondereigentum werden, wenn nur ein Eigentümer dieses nutzt.

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