Vermietete Wohnung gekauft? Kündigungssperrfrist beachten

Sie möchten in Ihre bislang vermietete Eigentumswohnung einziehen? Dann müssen Sie womöglich etwas Geduld aufbringen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist unter Umständen mit einer Kündigungssperrfrist verbunden. Hausio als Experte für Mietangelegenheiten rund um Ihre Wohnimmobilie, klärt auf: Erfahren Sie, wann und in welchem Umfang eine Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf eintritt. 

Was ist eine Kündigungssperrfrist

Einer unserer Kunden bat uns um Unterstützung beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung zur Eigennutzung. Das Objekt seiner Begierde war eine Altbauwohnung im Dachgeschoss eines Gründerzeitbaus in Berlin-Charlottenburg. Das Haus gehörte einem Architekturbüro, das die Wohnungen einzeln verkaufte.

Das Problem: Die Wohnungen wurden durch den Einzelverkauf zu Eigentumswohnungen umgewandelt, was für die zukünftigen Besitzer eine Kündigungssperrfrist nach sich zog. So konnten die Mieter der Wohnungen nicht einfach gekündigt werden. Wir rieten dem Kunden daher davon ab, diese Wohnung zu kaufen und halfen stattdessen bei der Suche nach einer geeigneten Alternative. 

Die Kündigungssperrfrist soll verhindern, dass vermietete Wohnungen zur sofortigen Eigennutzung gekauft werden und Mieter dadurch einen Nachteil haben. Auch eine Kündigung ohne Eigennutzung, um beispielsweise die Miete über die Vorgaben hinaus zu erhöhen, ist nicht zulässig.

kuendigungssperrfrist hausio

Wann kommt die Kündigungssperrfrist zum Tragen?

  • Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an Dritte verkauft wird.
  • Wenn der Mieter, dem gekündigt werden soll, dort bereits vor der Umwandlung in eine Eigentumswohnung gewohnt hat. 

Die Kündigungssperrfrist ist rechtlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und nicht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Sperrfrist beträgt in den meisten Fällen drei Jahre ab Verkauf. Solange müssen Sie sich gedulden, bis Sie in Ihre erworbene Eigentumswohnung einziehen können. Es sei denn, noch vor Ablauf der Kündigungssperrfrist zieht der Mieter aus freien Stücken aus. Gut zu wissen: In einigen Regionen sind sogar Sperrfristen von bis zu zehn Jahren möglich. 

Das ist Ihr gutes Recht: Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf

Hat der Mieter den Mietvertrag erst nach der Wohnungsumwandlung unterschrieben, kommt die Kündigungssperrfrist nicht zum Tragen. Sie können in diesem Fall dem Mieter ohne Kündigungssperrfrist, wie im Mietvertrag vereinbart, kündigen. Wenn Sie dazu Fragen haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Hausio überprüft als Ihr Verwalter bestehende Mietverträge und kündigt dem Mieter in Ihrem Namen.    

Eine Kündigung bei Eigenbedarf ist also erst wirksam, wenn die Kündigungssperrfrist abgelaufen ist. Kündigt der Eigentümer bereits vorher, hat der Mieter ein Einspruchsrecht – und in den meisten Fällen das Recht auf seiner Seite.  

Die Kündigungssperrfrist schützt Mieter vor einer zeitnahen Kündigung. Im Rechtsjargon heißt diese Regelung „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ (§ 577a BGB). 

Drei bis zehn Jahre: Wie lange besteht eine Kündigungssperrfrist

In der Regel beträgt die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf drei Jahre, gerechnet ab dem Verkauf der Wohnung. Aber: Es gibt regional abweichende Sperrfristen. Eine Umgehung der Kündigungssperrfrist ist seit der Mietrechtsreform von 2010 (§ 577a BGB) nicht mehr möglich. Sollten Sie die Eigentumswohnung nach zwei Jahren verkaufen, muss der neue Eigentümer noch eine Sperrfrist von einem Jahr einhalten – sofern die Frist drei Jahre beträgt.  

Gerade in Ballungsräumen mit einem begrenzten Mietangebot beträgt die Sperrfrist oft weit mehr als drei Jahre. Die Kündigungssperrfristverordnung ist abhängig vom Bundesland und betrifft auch nicht das ganze Land, sondern nur bestimmte Gemeinden und Städte.  

Verlängerte Sperrfristen gibt es aktuell in folgenden Bundesländern:

Bayern: 10 Jahre, gültig für 162 Kommunen
Hamburg: 10 Jahre, gültig für die Stadt Hamburg
Berlin: 10 Jahre, gültig für die Stadt Berlin
Hessen: 5 bzw. 8 Jahre, gültig für 31 Kommunen
Nordrhein-Westfalen: 5 bzw. 8 Jahre gültig für 37 Kommunen
Niedersachsen: 5 Jahre, gültig für 19 Kommunen
Baden-Württemberg: 5 Jahre, gültig für 89 Kommunen

Alle Angaben ohne Gewähr.

Unser Tipp: Vor dem Kauf einer frisch umgewandelten Wohnimmobilie sollten Sie sich nicht nur mit dem Wohnungseigentumsgesetz auseinandersetzen, sondern sich auch über die Dauer der Kündigungssperrfristen informieren. Vor allem, wenn Sie selber in die Wohnimmobilie einziehen möchten. Kaufen Sie das Objekt über einen Makler, sind Sie auf der rechtssicheren Seite. Denn der Immobilienmakler ist per Gesetz (BGH NJW 81, 2685) verpflichtet, Sie als Käufer auf eine Kündigungssperrfrist hinzuweisen. Sollte dies nicht geschehen, muss der Makler mit Schadensersatzansprüchen rechnen.

Bei privaten Verkäufern oder Gemeinschaftseigentümern sieht das anders aus. Sie sind gesetzlich nicht verpflichtet, Sie über eine eventuelle Sperrfrist zu informieren.

Kündigungssperrfrist: Das müssen Sie bei einer Kündigung beachten

Wenn Sie einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, beginnt die Sperrfrist an dem Tag, an dem die Umwandlung ins Grundbuch eingetragen wurde. Das Datum des Kaufvertrags ist hier nicht relevant. Ist die Kündigungssperrfrist abgelaufen, ist auch die Kündigung – gemäß der gesetzlichen Kündigungsfristen – wirksam. Eine Räumungsklage ist übrigens nur sinnvoll, wenn der Mieter auch nach Ablauf der Kündigungssperrfrist und anschließender Kündigungsfrist nicht auszieht. 

Möchten Sie eine Ihrer Wohnungen selbst beziehen? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern und kümmern uns um die Kündigung der Mieter. Unsere Hausverwaltung kostet Sie nur 19,90 Euro im Monat. Wir arbeiten zuverlässig und tranparent. Profitieren Sie von einer indivuellen Beratung und geben Sie Vermietungen, Werterhalt und natürlich auch die Verkehrssicherungspflicht an uns ab.

Die Kündigungssperrfrist ist zum Schutz des Mieters da. Ärgern Sie sich nicht, wenn Sie nicht zeitnah einziehen können. Betrachten Sie Ihre erworbene Wohnimmobilie als Kapitalanlage – die wir gerne für Sie betreuen. Sollte dann eine Kündigung anstehen, kümmern wir uns als Ihre Verwaltung um alle erforderlichen Schritte. Schließlich sind Mietangelegenheiten und Vermietungen unser Metier.

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