Ab wann ist ein Keller Gemeinschaftseigentum?

Gehört ein Keller zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum? Beides ist möglich und davon abhängig, was in der Teilungserklärung festgelegt wurde. Hier erfahren Sie alles zum Thema Kellerraum.

Normalerweise gehört zu jeder Wohnung ein Kellerabteil. Ob er Bestandteil der Wohnung und somit Sondereigentum ist oder ob er zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist in jeder Hausgemeinschaft unterschiedlich. Festgelegt wird dies in der Teilungserklärung, die wie eine Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) funktioniert. 

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Was ist Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören laut §1 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht explizit im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Klassischerweise gehören zum Gemeinschaftseigentum der Schornstein, Fenster, Außenwände, tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Aufzug, Briefkastenanlage, Gartenflächen und einiges mehr. Keller können Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sein. Wenn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden sollen, braucht es immer die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft, außer es wurde ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. 

Wie ist ein Keller definiert?

Ein Keller ist ein Teil des Gebäudes, der sich ganz oder größtenteils unterhalb der Erdoberfläche befindet. Ursprünglich galten die Keller nur als Pufferzone zum kalten und feuchten Erdreich. Heute sind sie unverzichtbarer Bestandteil von Mehrfamilien- und vielen Einfamilienhäusern. Hier gibt es nicht nur Stauraum für jeden Mieter oder Besitzer sondern auch Heizanlagen, Waschräume oder Fahrradkeller sind hier untergebracht. Eine Gemeinschaftliche Nutzung macht den Keller zum Gemeinschaftseigentum.

Wo ist Gemeinschaftseigentum geregelt?

Das WEG-Gemeinschaftseigentum “Keller” ist in der Teilungserklärung geregelt, die Sie spätestens mit der Notarurkunde über den Wohnungskauf bekommen. Hier finden Sie detailliert welche Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum bestehen und was genau Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist. Ein Sondernutzungsrecht wird in WEGs zum Beispiel für Rollläden eingeräumt, auch wenn diese zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Wann ist ein Keller Gemeinschaftseigentum und wann nicht?

Keller sind Gemeinschaftseigentum, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. Hier bestimmt die Nutzung über die Zuordnung. Ein Waschmaschinenanschluss im Keller ist Gemeinschaftseigentum und damit allen Bewohnern zugänglich. Gleiches gilt für den Heizkeller oder andere gemeinsam genutzte Räumlichkeiten.

Der Keller ist aber häufig Anlass für Unstimmigkeiten. Sei es, weil einige Eigentümer oder Mieter ohne Genehmigung bauliche Veränderungen durchführen oder, weil sie den Keller als Wohnfläche nutzen.

Wir hatten bei Hausio den Fall, dass ein Eigentümer, dessen Wohnung wir verwalten, plötzlich vor der Tatsache stand, dass im Waschraum des Gemeinschaftseigentums Wasseruhren, Podeste und Elektroanschlüsse installiert waren. Für seine Wohneinheit allerdings wurde nichts errichtet und es gab auch keinen Platz mehr. Ein klarer Verstoß gegen das Wohnungseigentumsgesetz, da bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer in einer Versammlung zustimmen müssen. Wir haben uns als Hausverwaltung für Sondereigentum mit dem Hausverwalter in Verbindung gesetzt, um dieses Thema zu klären.

Ob Ihr Keller zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung. Die dortigen Angaben sind verbindlich und bestimmen, wie Sie Ihre Kellerräume nutzen können. Ist der Keller Sondereigentum, steht häufig einer Nutzung als Hobbyraum nichts im Wege. Ist der Keller Gemeinschaftseigentum, dürfen keine baulichen Veränderungen ohne die Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen werden.

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