Wir berechnen die Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus

Fallen an Ihrem Einfamilienhaus kostspielige Reparaturen oder Modernisierungen an, ist das kein Grund zur Panik. Eine Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus bietet Ihnen für solche Fälle ein finanzielles Polster. Diese anzulegen ist für Hausbesitzer zwar keine Pflicht, jedoch sehr empfehlenswert. Die monatliche Summe sollte dabei weder zu hoch noch zu niedrig sein. Das Wichtigste zur Instandhaltungsrücklage für Sie im Überblick. 

Unerwartete Kosten für Vermieter: Ein Beispiel

Das Objekt: Einfamilienhaus im Berliner Umland, Baujahr 1983, ca. 160 qm Wohnfläche, gehobene Ausstattung, vermietet seit 2016.

Der Vorfall: Das Haus wird inklusive einer hochwertig ausgestatteten Einbauküche vermietet. Trotz normaler Nutzung des Mieters, fielen das Induktionskochfeld und der Ofen nach nur rund vier Jahren plötzlich aus. Ein Fachmann überprüfte den Herd und schließlich war klar, dass sich eine Reparatur nicht lohnt und schnell ein neuer Herd eingebaut werden musste.

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Da der Vermieter großen Wert auf den gehobenen Standard seines Objektes legt, musste ein wertgleiches Gerät her. Inklusive Einbau durch Spezialisten betrug die Rechnung rund 2.500 Euro. Ohne die gebildete Instandhaltungsrücklage für das Haus, hätten die Kosten die finanziellen Mittel des Eigentümers ein wenig ins Wanken gebracht. Denn dieser besitzt mehrere Mietobjekte in der Gegend, von denen eines gerade aufwendig saniert wird.

Die Lösung: Der Eigentümer hat auf unser Anraten eine Rücklage gebildet. Das Konto wies daher genug Spielraum auf, sodass wir den Austausch von Kochfeld und Ofen damit vollständig begleichen konnten. Der Besitzer musste selbst nichts weiter tun und konnte sich entspannt zurücklehnen.

Wozu ist eine Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus sinnvoll?

Immer wieder kommt es vor, dass ein Mieter einen Schaden meldet, der umgehend vom Vermieter repariert werden muss. Das Problem: Als Vermieter sind Sie nach §535 BGB verpflichtet, das Haus in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Ihr Mieter hat also ein Recht darauf, dass Sie eine defekte Heizung reparieren, für einen reibungslosen Wasserablauf sorgen, etc. – sofern den Mieter durch sein Verhalten keine Schuld am Schaden oder Mangel trifft. Gleiches gilt auch bei mitvermieteten Haushaltsgeräten, schließlich zahlt der Mieter eine entsprechend höhere Miete aufgrund der Ausstattung. Daher hatte der Mieter in unserem Beispiel auch ein Recht darauf, dass der Herd ausgetauscht wurde.

Stehen solch große Reparaturen unerwartet an, reicht der kleine Puffer auf dem Tageskonto oft nicht. Aber auch planbare Renovierungen und Modernisierungen, wie beispielsweise im Badezimmer, sind wichtig für den Werterhalt Ihres Einfamilienhauses und kosten Geld.

Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen lassen sich allerdings nicht auf den Mieter umlegen, daher müssen Sie als Vermieter selbst dafür aufkommen. Damit Sie von den Kosten nicht überrollt werden, gibt es eine sinnvolle Möglichkeit der Vorsorge: eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Der Grundgedanke ist einfach – ein monatlich kleiner Beitrag auf ein Rücklagenkonto ist finanziell oft leichter zu stemmen als einmalig einen großen Betrag zu zahlen.

Als Ihr Hausverwalter verwalten wir auch das Rücklagenkonto für Sie. Wir entscheiden gemeinsam, wie hoch die monatliche Einzahlung sein soll und legen für Sie das Konto an. Muss etwas repariert oder Instandgesetzt werden, kümmern wir uns darum, von der Beauftragung des Handwerkers bis hin zu dessen Bezahlung. Wir sorgen dafür, dass Sie sich um nichts selbst kümmern müssen und sich entspannt zurücklehnen können.

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Wie wird die Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus berechnet?

Anders als für Wohnungseigentümer ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage für ein Haus, das freistehend ist, in keiner Verordnung geregelt und somit letztlich Ihnen überlassen. Es gibt jedoch einiges zu beachten.

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Wir gehen bei der Berechnung so vor: Um die optimale Höhe der Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus zu bestimmen, berücksichtigen wir das Alter der Immobilie, deren Zustand und Ausstattung. Empfehlungen von Experten bewegen sich hier in einer großen Spanne von 1.000 Euro bis zu 5.000 Euro im Jahr. Auch die Anzahl der Immobilien spielt bei der Berechnung eine Rolle.

Grundsätzlich gelten folgende Richtlinien:

  • 11,50 Euro/ m² jährlich für ein Haus das älter ist als 32 Jahre 
  • 9,00 Euro/m² jährlich für ein Haus das älter ist als 22 Jahre
  • 7,10 Euro/m² jährlich für ein Haus das jünger ist als 22 Jahre

Beispielrechnung: Ihr Haus ist 10 Jahre alt. Die Instandhaltungsrücklage beträgt demnach 7,10 je qm Wohnfläche. Für ein 110 qm großes Haus ergibt sich so eine jährliche Instandhaltungsrücklage von 781 Euro. Im Monat zahlen Sie 65,08 Euro. Individuelle Faktoren der Immobilie sind dabei noch nicht berücksichtigt. 

Selbstverständlich kommt es auch darauf an, welche Pläne Sie mit dem Hausbesitz verfolgen. Möchten Sie über die üblichen Maßnahmen hinaus, weitere Modernisierungen vornehmen? Soll das Haus später vielleicht Ihren Kindern als Familienhaus dienen und muss dafür noch umgebaut werden? Möchten Sie Ihre Kapitalanlage möglichst gewinnbringend weiter verkaufen? In einem persönlichen Gespräch klären wir Ihre Fragen und beraten Sie ausführlich, wie wir für Sie die Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus anlegen.

Instandhaltungsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft 

Als Inhaber eines Reihenhauses, einer Doppelhaushälfte oder einer Eigentumswohnung sind Sie Miteigentümer der gesamten Immobilie und Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Muss beispielsweise der Zugangsweg zum Haus oder das Dach eines Mehrfamilienhauses erneuert werden, wird das von allen Eigentümern gemeinsam beschlossen. Abhängig von der Größe Ihres Objektes müssen Sie sich an den Kosten beteiligen.

Anders als beim Besitz eines freistehenden Einfamilienhauses ist eine Instandhaltungsrücklage für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Höhe im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und Teil des Wohngeldes.

Wichtig: Sind Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergesellschaft, dürfen vom Wohngeld nur Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums gezahlt werden, also beispielsweise am Fahrstuhl, im Keller oder am Dach.

Peterssche Formel: Die Berechnung der Instandhaltungsrücklage für Eigentümergemeinschaften beruht häufig auf der Petersschen Formel. Diese lautet: (Baukosten/qm x 1,5 x 0,7) : 80 Jahre = jährlicher Beitrag pro qm

Wir empfehlen Ihnen eine zusätzliche Instandhaltungsrücklage für Ihr Haus oder Ihre Wohnung anzulegen. Damit finanzieren Sie die Reparaturkosten für Ihr Sondereigentum. Gern klären wir in einem persönlichen Gespräch, welche Rücklagen in welcher Höhe für Sie sinnvoll sind.

Das sind mögliche Instandhaltungskosten für Ihr Haus

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Für jede Immobilie fallen hin und wieder Reparaturen, Renovierungen, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an. Insbesondere bei vermieteten Objekten kann es schneller zu Verschleiß kommen oder der Austausch von Geräten, Fliesen oder Leitungen notwendig werden. Bestenfalls sollten Sie alle anfallenden Kosten an ihrem Haus von der Instandhaltungsrücklage zahlen können. 

Einen groben Überblick über mögliche anfallende Reparaturen und Erneuerungen gibt folgende Tabelle: 

  • Nach 10 Jahren: Armaturen und Teppichböden
  • Nach 15 Jahren: Kunststoffböden
  • Nach 15-20 Jahren: Heizung
  • Nach 20 Jahren: Fassade
  • Nach 20-30 Jahren: Fenster, Türen, Dach und Elektro-Installation
  • Nach 25-30 Jahren: Holzböden, Wasserleitungen 
  • Nach 40-50 Jahren: Fliesen
  • Nach 80-100 Jahren: Dachstuhl
  • Nach 100-200 Jahren: Außenwände

Instandhaltungsrücklage Ihres Hauses von der Steuer absetzen 

Da die Instandhaltungsrücklage nicht zu den in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenarten gehört, können Sie diese nicht auf Ihre Mieter umlegen. Dies gilt auch für Bankgebühren des Rücklagenkontos und Kosten für Schadensgutachten.

Verwenden Sie die Instandhaltungsrücklage jedoch nachweislich für notwendige Reparaturen, können Sie diese bei Vermietung als Werbungskosten steuerlich absetzen. Wir stellen Ihnen die entsprechenden Dokumente und Nachweise für Ihre Steuererklärung selbstverständlich rechtzeitig zur Verfügung.

Auch wenn eine Instandhaltungsrücklage für Haus-Besitzer gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, empfehlen wir Ihnen diese anzulegen. So vermeiden Sie finanzielle Engpässe. Überlassen Sie uns die Berechnung, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!