Schornstein: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Während er früher zu jedem Haus dazugehörte, fehlt er bei immer mehr Neubauten: der Schornstein. Ob Schornsteine zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum zählen und wer die Kosten bei einer Reparatur trägt, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Sind Schornsteine Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? 

hausio schornstein gemeinschaftseigentum

Schornsteine bzw. Kaminschächte haben gleich zwei Funktionen: Sie belüften das Gebäude und leiten Rauchgase von Kaminöfen nach außen. Daher gelten Schornsteine als Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der Sicherheit. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehören Schornsteine also zum Gemeinschaftseigentum, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. Ein Kaminofen innerhalb einer Wohnung zählt dagegen zum Sondereigentum. 

Der Fall: Ein Kunde von Hausio bemerkte eine feuchte Stelle an der Zimmerdecke. Der Grund stellte sich schnell heraus: der Schornstein war marode und musste grundsaniert werden. Der WEG-Verwalter verlangte von unserem Kunden eine komplette Kostenerstattung, da dieser als einziger einen Kaminofen besaß.

Mit einem Blick in die Teilungserklärung konnten wir klären, dass der Schornstein nicht explizit dem Sondereigentum zugeordnet war und unser Kunde auch kein Sondernutzungsrecht an diesem besaß. Somit handelte es sich bei diesem Schornstein um Gemeinschaftseigentum.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss somit für die Kosten aufkommen. Die WEG-Verwaltung ließ sich überzeugen und zahlte die Sanierungskosten von der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage. 

Gemeinschaftseigentum – wie ist es definiert? 

In einer Wohnanlage mit verschiedenen Wohneinheiten und mehreren Eigentümern wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden: 

  • Sondereigentum: Dieses umfasst einzelne Wohneinheiten oder auch abgetrennte Bereiche der Wohnanlage sowie deren Ausstattung. Es verschafft dem Besitzer weitreichende Eigentumsrechte. 
  • Gemeinschaftseigentum: Dieses ist im Besitz der Eigentümergemeinschaft. Nach §1 Abs. 5 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum das Grundstück, sowie Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Zwingend gehören zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG alle Anlagen und Teile des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen und die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind – also etwa Außenwände, Dach, Wohnungsabsperrventile der Hauptrohre oder der Keller (abgesehen von einzelnen Kellerräumen). Somit sind auch Schornsteine Gemeinschaftseigentum

Wer zahlt die Kosten für Sanierungsmaßnahmen am Schornstein? 

schornstein gemeinschaftseigentum hausio

Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum trägt immer die Eigentümergemeinschaft. Das heißt: Alle Eigentümer zahlen einen Teil der Kosten für Reparaturen oder Sanierungen, je nach Höhe der einzelnen  Gemeinschaftseigentumsanteile.

Für die Umsetzung einer Instandhaltungsmaßnahme benötigt der WEG-Verwalter die Zustimmung der Eigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG). Für eine bauliche Veränderung am Schornstein braucht es dagegen, sofern nicht im Sondernutzungsrecht anders geregelt, die Zustimmung aller Eigentümer. Nur in Notfällen kann der WEG-Verwalter darüber hinweg sehen. Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zustimmen, sind von den Kosten befreit. 

Zwar gehören Schornsteine zum Gemeinschaftseigentum, in der Praxis besitzen jedoch oft nicht alle Wohnungen in einem Haus einen Kaminofen – wie in unserem oben erläuterten Fall. Also nutzen auch nicht alle Eigentümer den Schornstein. Trotzdem teilen sich die Mitglieder der WEG für einen Kamin im Gemeinschaftseigentum grundsätzlich die Kosten. Es gibt kein Gesetz, nach dem Teile der Anlage automatisch zum Sondereigentum werden, wenn nur ein Eigentümer dieses nutzt.

Sie besitzen eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus und sind noch auf der Suche nach einem zuverlässigen Verwalter? Dann sind Sie bei uns an der richtigen Adresse. Vereinbaren Sie einfach einen kostenlosen und unverbindlichen Telefon-Termin und lassen Sie sich von uns und unseren Leistungen überzeugen. Wir freuen uns auf Sie!

Sind Balkone Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Gehört Ihr Balkon zu Ihrem Sondereigentum? Die Frage ist nicht mit einem Satz zu beantworten. Balkone sind ein Spezialfall: Sie gehören teilweise zum Sondereigentum und teilweise zum Gemeinschaftseigentum. Was Sie über Ihren Balkon wissen sollten und welche Rechte Sie als Wohnungsbesitzer haben, erklären wir Ihnen hier. 

Balkonen sind Sondereigentum – allerdings nur teilweise

balkon sondereigentum hausio

Balkone bilden mit Ihrer Wohnung eine Einheit. In den allermeisten Fällen werden diese nur von Ihrem Mieter oder Ihnen als Eigentümer genutzt. Demnach gehören Balkone zum Sondereigentum?

Es ist etwas komplizierter. Da es sich bei vielen Teilen des Balkons um konstruktive Elemente der Immobilie handelt, gehören diese zum Gemeinschaftseigentum, beispielsweise das Balkongeländer. Zum Sondereigentum gehören unter Anderem der Innenanstrich der Balkontür und der Bodenbelag. So können Sie beispielsweise ohne Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) des Hauses auf Ihrem Balkon Kunstrasen verlegen, aber nicht den gesamten Balkon pink streichen. 

Wie ist das Sondereigentum definiert? 

Als Sondereigentum gelten laut Wohnungseigentumsgesetz (Abkürzung ebenfalls WEG!) abgeschlossene Wohneinheiten in einer Wohnanlage mitsamt der dazugehörigen Ausstattung. Auch Kellerräume können zum Sondereigentum gehören.

Alle übrigen Teile der Wohnanlage sind Gemeinschaftseigentum. Die Eigentumsrechte sind umfassend, sie dürfen im Prinzip in Ihren eigenen vier Wänden tun und lassen was Sie wollen, sofern Sie die Rechte der übrigen Miteigentümer nicht verletzen. Auch die Außenfenster Ihrer Wohnung sind, ähnlich wie Ihr Balkon, Sondereigentum – zumindest teilweise. Während der Innenanstrich der Fenster Sondereigentum ist, ist etwa das Fensterglas Gemeinschaftseigentum. 

Hausio ist eine Hausverwaltung für Sondereigentum und Mietshäuser. Wir kümmern uns um alle Angelegenheiten, die Ihre Wohnung betreffen – digital, persönlich und preiswert. Sie sind sich unsicher, welche Teile Ihres Balkons zu Ihrem Sondereigentum gehören und was Sie ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer verändern dürfen? Wir helfen Ihnen, Ihre Vorstellungen umzusetzen. 

Welche Teile des Balkons zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören

Viele Teile des Balkons gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum und können auch nicht durch die Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt werden. Das sind insbesondere die Teile, die für die Statik des Gebäudes wichtig sind und eine tragende Funktion haben. Gerade bei übereinanderliegenden Balkonen ist zum Beipsiel der Boden des einen Balkons, das Dach des anderen. Da ist eine Zuordnung zum Sondereigentum eines Eigentümers nicht möglich. Andere Teile des Balkons können zum Sondereigentum gehören.

Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören:

  • Balkonstützen
  • Balkontür
  • Bodenplatte samt Isolierungsschicht 
  • Balkongitter 
  • Balkongeländer 
  • Balkonbrüstung 
  • Balkondecken
  • Balkontrennmauer
  • Balkontür (nur Außenseite)

Folgende Teile des Balkons sind sondereigentumsfähig:

  • Balkonraum
  • Innenanstrich der Balkontür
  • Anstrich und Innenputz der Brüstung
  • Pflanzenkübel
  • begehbarer Bodenbelag 

Wer zahlt die Kosten für Reparaturen und Sanierungen am Balkon? 

Die Tatsache, dass die meisten Teile eines Balkons nicht zum Sondereigentum  sondern der WEG gehören, bringt Ihnen Vor- und Nachteile. Gut für Sie: Kosten für Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen an Ihrem Balkon zahlen Sie in der Regel nicht allein. Alle Eigentümer tragen einen Teil der Kosten, anteilig nach Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum.

Meistens werden die Kosten über die Instandhaltungsrücklage der WEG beglichen, in welche alle Eigentümer monatlich einzahlen. Das löst jedoch oft Ärger und Unverständnis in der Eigentümergemeinschaft aus. Viele wollen nicht für etwas zahlen, das sie gar nicht nutzen. 

Es gibt jedoch Ausnahmen: Die Teilungserklärung kann festlegen, dass Eigentümer auch für die Teile des Balkons der Eigentumswohnung, die Gemeinschaftseigentum sind, selbst zahlen müssen. Für bauliche Veränderungen, denen Sie nicht zugestimmt haben, müssen Sie dagegen in der Regel nicht zahlen. 

Änderungen am Balkon, wie etwa ein neuer Anstrich der Balkonstützen oder eine Umwandlung in einen Wintergarten, dürfen Sie allerdings nicht ohne Einverständnis der übrigen Eigentümer vornehmen

Tipp: Planen Sie eine größere Veränderungen Ihres Balkons, können Sie vor der nächsten Eigentümerversammlung einen Antrag anbringen, über den dann vor Ort abgestimmt wird.

Wir helfen Ihnen gern dabei, Ihre Vorstellungen in Ihrer Eigentumswohnung umzusetzen. Wir kennen uns bestens mit den Rechten von Eigentümern und den Besonderheiten des Eigentumsrechts aus. Vereinbaren Sie noch heute einen kostenlosen Termin zur Erstberatung!

Eigentümergemeinschaft gründen: Das sollten Sie wissen

Sie möchten eine Wohnung in einem frisch sanierten oder neu gebauten Mehrfamilienhaus kaufen? Dann ist es gut möglich, dass die Wohneinheiten gerade erst aufgeteilt wurden und noch keine Eigentümergemeinschaft besteht. Erfahren Sie hier, wie Sie eine Eigentümergemeinschaft gründen und was dabei zu beachten ist.    

Eigentümergemeinschaft gründen: Die ersten Schritte

hausio eigentuemergemeinschaft gruenden

Die Definition für eine Eigentümergemeinschaft lautet im Juristendeutsch: „Das ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. 

Durch die Aufteilung einer Immobilie gehen Miteigentümer hervor, die alle zusammen die Eigentümergemeinschaft gründen. Ein Beispiel: Ein Bauträger besitzt ein Mehrfamilienhaus mit sechs Mietwohnungen. Nach einer Sanierung des Gebäudes werden die sechs Wohnungen in verschiedene Miteigentumsanteile aufgeteilt und als Eigentumswohnung separat verkauft. Die sechs neuen Eigentümer bilden jetzt die Eigentümergemeinschaft. Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist jetzt auch Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum.

Eigentümergemeinschaft gründen: Rechtliche Voraussetzungen

Ab wann ist das Gründen einer Eigentümergemeinschaft rechtlich möglich? Eigentlich ab dem Zeitpunkt, an dem die Wohnungen an die neuen Eigentümer übergeben wurden. Das ist in der Regel der Fall, wenn ein garantierter Überlassungsanspruch vorliegt (Übereignungsvertrag). 

Laut § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beginnt die Eigentümergemeinschaft, nach dem Eintrag der neuen Besitzer im Grundbuch.  Erst dann ist der Wohnungskäufer auch rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Bis der Eintrag ins Grundbuch erfolgt, können mehrere Wochen vergehen. So lange müssen sich die Besitzer damit gedulden, eine funktionsfähige Eigentümergemeinschaft zu gründen

Eine Auflösung der Eigentümergemeinschaft ist schwierig umzusetzen. Das ist nur möglich, wenn sich alle Eigentümer einig sind und eine Aufhebung vereinbaren.  Oder wenn eine Auflösung per Gericht beschlossen wird, aufgrund von unzumutbaren Verhältnissen innerhalb der WEG. 

WEG: Diese Abkürzung steht sowohl für die „Wohnungseigentümergemeinschaft“ als auch für das „Wohnungseigentumsgesetz“.

Was kostet es, eine Eigentümergemeinschaft zu gründen? 

Eine Eigentümergemeinschaft zu gründen, kostet indirekt Geld. So müssen Sie einmalig die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch tragen. Die Gebührenhöhe liegt bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent des Kaufpreises (Verkehrswert). Zudem müssen Sie als Mitglied der Eigentümergemeinschaft regelmäßige Kosten übernehmen, dazu zählt das monatliche Hausgeld, mit dem unter anderem Betriebskosten wie Heizung oder Facility Management bezahlt werden.

Unser Tipp: Sie können nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Dann übernehmen wir das gerne für Sie. Als Sondereigentumsverwaltung können wir Sie und Ihre Interessen auf der Versammlung vertreten.

Eigentümergemeinschaft gründen: Mögliche Stolpersteine

Bei neu aufgeteilten Eigentumswohnungen ist manchmal Vorsicht angebracht: Eigentlich bestimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Hausverwalter. Doch bei neu gebauten oder sanierten Eigentumswohnungen kann es vorkommen, dass der Bauträger sich selbst zum Hausverwalter bestimmt. Kommt es dann zu Problemen, beispielsweise mit der Bausubstanz, sind die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft begrenzt, da ihre Handlungsfähigkeit beschränkt ist. 

Sollten noch finanzielle Verpflichtungen ausstehen (z.B. fehlende Ratenzahlung eines Wohnungsbesitzers), verzögert sich dadurch der Grundbucheintrag. Auch das macht es schwer, eine formelle Eigentümergemeinschaft zu gründen.  

eigentuemergemeinschaft gruenden hausio

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft 

Wer eine Eigentümergemeinschaft gründet, muss sich an Rechte und Pflichten halten, die für alle gelten. Dazu zählt die Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt, einberufen vom Hausverwalter. Die Mitglieder der WEG stimmen dabei über wichtige Entscheidungen ab. Dazu zählen Beschlüsse zu Jahresabrechnung, Sanierungen, Hausordnung oder Hausgeld

Mit dem Hausgeld leisten Sie als Wohnungseigentümer eine Vorauszahlung für alle Kosten, die im Laufe des Jahres rund um das gemeinschaftliche Eigentum Ihrer Immobilie anfallen. Das beinhaltet unter anderem Betriebskosten, Heizkosten, Instandhaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Auch die Kosten für die Verwaltung sind Bestandteil des Hausgeldes, dazu zählen beispielsweise die WEG-Hausverwaltung oder das technische Facility Management

Stimmrecht: 

  • Falls nicht anders geregelt, gilt bei Eigentümerversammlungen das sogenannte Kopfprinzip (§ 25 Absatz 2 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er besitzt. 
  • Seltener ist das Objektstimmrecht, das pro Wohneinheit gilt. 
  • Das dritte Stimmrechtsprinzip ist das Wertprinzip, hierbei richtet sich die Stimmenzahl nach der Größe der Miteigentumsanteile (MEA). 

Wenn Sie eine Eigentümergemeinschaften gründen, sollten Sie sich auf eine Form des Stimmrechts einigen. In Ausnahmesituationen sind auch Kombinationen möglich. 

Gut zu wissen: Die Eigentümerversammlung ist nur beschlussfähig, wenn genügend Eigentümer anwesend sind. Es muss mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein.

Eine Eigentümergemeinschaft ist zwar mit Pflichten verbunden – aber es sind geteilte Pflichten. Sie müssen nicht die Verantwortung rund um das Gemeinschaftseigentum alleine übernehmen. Für Ihr Sondereigentum hingegen liegt die Verantwortung nur bei Ihnen. Benötigen Sie Unterstützung bei der Verwaltung Ihres Sondereigentums, stehen wir Ihnen gerne zur Seite, ebenso zu Fragen rund um die Gründung einer Eigentümergemeinschaft.

Muss die Rohrreinigung von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden?

Verstopfte Wasserleitungen sind ein häufiges Problem in Mehrfamilienhäusern. Fließt nur noch spärlich oder überhaupt kein Wasser mehr ab, muss oft die Hilfe von Profis in Anspruch genommen werden. Dann stellt sich die Frage: Muss die Rohrreinigung die Eigentümergemeinschaft bezahlen?

hausio rohrreinigung eigentuemergemeinschaft

Kalk, Haare oder Fettablagerungen – immer wieder kommt es in Mehrfamilienhäusern vor, dass Wasserrohre verstopft sind. Das Problem lässt sich von auf Gebäudemanagement spezialisierten Unternehmen schnell aus der Welt schaffen. Mit speziellen Werkzeugen bringen sie das Wasser wieder zum Abfließen, fräsen oder schleudern die Rohre aus. Aber es stellt sich immer wieder die Frage: Wer zahlt die Rechnung? Muss die Eigentümergemeinschaft für die Rohrreinigung aufkommen? Oder gehören Abflussrohre zum Sondereigentum?

Sind Abflussrohre Sondereigentum?

Generell grenzt die Teilungserklärung ab, was zum Gemeinschafts- und was zum Sondereigentum gehört. Die Erklärung stützt sich auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 1 Abs. 5, nach dem zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes gehören, die nicht im Sondereigentum stehen. Das Gesetz unterstellt, dass Gebäudeteile im Zweifel zum Gemeinschaftseigentum gehören. 

In den meisten Teilungserklärungen ist geregelt, dass für die Rohrleitungen innerhalb der eigenen Wohnung bis zum Anschluss an das Sammelrohr für die Hausgemeinschaft jeder Wohnungsinhaber selbst zuständig ist. Alles bis zum Fallstrang gehört also zum Sondereigentum, alles ab Fallstrang zum Gemeinschaftseigentum. Meistens treten Verstopfungen in waagerechten Rohren auf, die kein entsprechendes Gefälle aufweisen, an Bögen und an liegenden Abzweigen. 

In welchen Fällen wir die Rohreinigung von der Eigentümergemeinschaft bezahlt?

Gibt es eine Verstopfung innerhalb des Sondereigentums, zahlt dafür der entsprechende Eigentümer. Betrifft die Verstopfung das Gemeinschaftseigentum, bezahlt die Rohrreinigung die Eigentümergemeinschaft. Wenn es eine Hausverwaltung gibt, kümmert sich diese in der Regel um das technische Gebäudemanagement und das infrastrukturelle Gebäudemanagement und wird auch eine Firma mit der Reparatur beauftragen. Die Kosten werden dann auf die Eigentümer umgelegt.

Liegt die Verstopfung im Teil des Rohres, das zum Sondereigentum gehört, sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie. Wir sorgen für die schnelle und professionelle Reinigung.

Sind Wasserrohre Gemeinschaftseigentum?

Versorgungsleitungen – dazu gehören natürlich auch Wasserrohre – gehören zu den Gebäudeteilen des Gemeinschaftseigentums. Kommt es zu Problemen an der sanitären Infrastruktur des Gebäudes, dann trägt die Kosten für die Rohrreinigung die Eigentümergemeinschaft.

Aber Achtung: Das mit der Reparatur beauftragte Unternehmen sollte im Vorfeld lokalisieren, wo die Verstopfung liegt. Denn die Eigentümergemeinschaft ist nur für die Hauptleitungen verantwortlich. Die Leitungen in den Wohnungen bis zum Fallstrang gehören zum Sondereigentum.

Wir hatten kürzlich bei Hausio den Fall, dass ein Vermieter, dessen Sondereigentum wir verwalten, ein verstopftes Rohr in seiner Einheit hatte. Nachdem wir als Verwalter eine Firma beauftragt hatten, die Leitungen zu untersuchen, stellte sich heraus, dass das Fallrohr die Verstopfung verursacht hatte. In diesem Fall musste die Rechnung für die Rohrreinigung die Eigentümergemeinschaft bezahlen, da das Fallrohr zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Was kostet eine Rohrreinigung?

Die Kosten einer Rohrreinigung richten sich danach, wie komplex das Problem ist und welche Werkzeuge professionelle Unternehmen einsetzen müssen. Lässt sich die Verstopfung mit einer Spirale oder Schwammgummikugeln lösen, wird die Rechnung deutlich günstiger ausfallen als wenn eine Kamera zum Einsatz kommen muss.

Pauschal lässt sich nicht sagen, was eine Rohrreinigung kostet. Ohne Spezialwerkzeug müssen Sie mindestens zwischen 75 und 100 Euro ansetzen. 

Wer ist für die Kosten verantwortlich? 

rohrreinigung eigentuemergemeinschaft hausio

Wer die Kosten für die Rohrreinigung trägt hängt davon ab, wo das Problem auftritt. Ist eine Leitung in der Wohnung betroffen, kommt der Eigentümer dafür auf. Erfolgen die Arbeiten in den Versorgungs- oder Abwasserleitungen des Gemeinschaftseigentums, bezahlt die Rohrreinigung die Eigentümergemeinschaft.

Ist das Rohr aufgrund des Fehlverhaltens eines Mieters verstopft, zum Beispiel durch falsches Entsorgen von Hygieneartikeln, muss der Mieter die Kosten für die Reinigung tragen, egal wo sich die Verstopfung befindet. Oft ist es jedoch nur schwer nachzuweisen, wer Schuld an der Verstopfung trägt.

Sind in einem Mehrfamilienhaus die Wasserleitungen verstopft ist schnelles Handeln gefragt, um Wasserschäden zu vermeiden. Bevor die Arbeit aber an einem Profi abgegeben wird, sollte geklärt werden, ob die betroffenen Rohre zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. So beugen Sie Unstimmigkeiten vor, wenn es darum geht, die Rechnung zu bezahlen. Hausio unterstützt Sie gern und steht mit Rat und Tat zur Seite. Unsere Handwerker lassen jedes Rohr wieder einwandfrei funktionieren.

Wohnungsübergabe – Kein Problem für Hausio

Gab es die Delle im Boden schon beim Einzug oder ist es die Schuld des Mieters? Damit es zwischen Ihnen und Ihrem Mieter beim Auszug nicht zum Rechtsstreit kommt, sollte eine Wohnungsübergabe immer fachgerecht sein. Alles Wichtige zur Wohnungsübergabe, Ihren Rechten und Pflichten als Vermieter und wie wir Sie dabei unterstützen erfahren Sie hier.

Wohnungsübergabe – so geht es richtig

wohnungsuebergabe hausio

Zieht ein Mieter aus oder ein neuer Mieter ein, steht eine Wohnungsübergabe an. Diese ist für beide Parteien wichtig – für Mieter und Vermieter. Werden alle Schäden und Mängel ordnungsgemäß dokumentiert, lassen sich Missverständnisse und Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Denn das Wohnungsübergabeprotokoll dient später als Nachweis für den Zustand der Wohnung.

Wichtig: Bei Auszug eines Mieters können wir für Sie nur Schäden geltend machen, die bei dessen Einzug noch nicht vorhanden waren!

Wann sollte die Wohnungsübergabe stattfinden?

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung zum Mietbeginn im vereinbarten Zustand zu übergeben. Daher stellen wir sicher, dass der Mieter pünktlich zu Beginn des Mietvertrages in die Wohnung einziehen kann. Die Wohnungsübergabe findet entsprechend vor dem Einzug, spätestens am Tag des Einzuges statt. Den Termin zur Wohnungsübergabe nehmen wir grundsätzlich sehr verlässlich wahr, denn andernfalls müssten Sie eventuelle Kosten des neuen Mieters tragen (AG Köln, Az.: 209 C 542/02). 

Nach §546 Abs.1 BGB muss der bisherige Mieter sicherstellen, dass Sie Ihr Eigentum spätestens am letzten Tag der Mietzeit zurückerhalten. Verpasst der Mieter den Termin zur Wohnungsübergabe, haben Sie Recht auf Schadensersatz in Höhe der ortsüblichen oder vertraglichen Miete. Da wir dafür sorgen, dass Mieter immer eine Mietkaution hinterlegen, haben wir hier die Möglichkeit, die Kaution anteilig in entsprechender Höhe einzubehalten. So vermeiden wir Rückstände und Ärger.

Als Ihre Hausverwaltung gehören Wohnungsübergaben zu unserem Alltag. Wir vereinbaren den Übergabetermin möglichst frühzeitig, spätestens eine Woche vor Ende der Mietzeit. So gehen wir sicher, dass der Mieter ggf. noch Zeit zur Nachbesserung von selbstverschuldeten Schäden hat und so die Wohnungsübernahme des Nachmieters rechtzeitig stattfinden kann.

Wer muss bei der Wohnungsübergabe dabei sein? 

hausio wohnungsuebergabe

Bei der Wohnungsübergabe müssen Vermieter und Mieter anwesend sein. Sie können sich bei dieser zeitintensiven Aufgabe aber durch eine vertrauensvolle Person vertreten lassen. Selbstverständlich übernehmen wir diese typische Aufgabe von Hausverwaltern gern für Sie. Hat der Mieter zum vereinbarten Termin keine Zeit, kann auch er sich durch eine bevollmächtigte dritte Person vertreten lassen.

So läuft eine Wohnungsübergabe ab

Bei der Wohnungsübergabe besichtigen wir gemeinsam mit dem Mieter jeden Raum. Alle Mängel und Schäden werden dabei in einem Übergabeprotokoll dokumentiert. Das Übergabeprotokoll wird zweifach angefertigt, von beiden Parteien unterschrieben und auch beiden Parteien ausgehändigt.

Darauf achten wir bei der Wohnungsübergabe ganz besonders: 

  • Zählerstände notieren: Wasseruhren, Gas- und Stromzähler
  • prüfen, ob alles Schlüssel vorhanden sind
  • die Wohnung sollte in einem besenreinen Zustand sein
  • Wände und Decken auf feuchte Stellen, Wasserflecken oder Schimmel überprüfen
  • Tapete und Anstrich untersuchen: Sind die Wände neu gestrichen? Gibt es viele Bohrlöcher? (bei Auszug hat der Vermieter nicht immer einen Anspruch auf eine frisch gestrichene Wohnung)
  • prüfen, ob die Heizung warm wird
  • Fußboden auf Kratzer, Dellen, Flecken oder fehlende Fußbodenleisten untersuchen
  • Fenster und Türen prüfen: Lassen sie sich gut schließen? Funktionieren die Schlösser? Sind die Fenster dicht?
  • Wasserhähne aufdrehen, Klo spülen: Läuft das Wasser einwandfrei?
  • Waschbecken, Kloschüssel, Badewanne, Spüle und Abflüsse auf einwandfreien Zustand prüfen
  • Prüfen, ob mitvermietete Geräte funktionieren
  • Treppenhaus auf eventuelle Schäden beim Auszug begutachten
  • Dachboden und Keller nicht vergessen! Hier könnten beispielsweise Spuren von vergangenen Wasserschäden zu sehen sein.
  • Ein Mieter muss die Wohnung nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 124/05) immer besenrein übergeben. Das bedeutet konkret, dass der Mieter grobe Verschmutzungen wie Spinnenweben und Essensreste beseitigt und den Boden fegt, bzw. den Teppichboden staubsaugt.

Wie sieht unser Protokoll für die Wohnungsübergabe aus?

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist eine Bestandsaufnahme der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe. Bei Einzug und Auszug dokumentieren wir, in welchem Zustand die Wohnung ist, welche Schäden bereits vor Einzug des Mieters vorlagen und welche neu hinzugekommen sind. 

Sind Schäden vorhanden, fotografieren wir diese. Denn die Fotos werden in der Regel vor Gericht als Beweis anerkannt.

Rechtliche Vorgaben gibt es für ein Protokoll für Wohnungsübergaben nicht. Wir nehmen unter anderem folgende Punkte auf: 

  • Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie des Hausverwalters vor Ort (gegebenenfalls auch die von Zeugen)
  • Wohnungsadresse
  • Datum der Übergabe, des Einzugs oder des Auszugs und der letzten Renovierung
  • Zählerstände (Gas, Wasser und Strom)
  • Inhalt des Heizöltanks (falls vorhanden)
  • Schlüsselübergabe: Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel – Briefkasten- und Kellerschlüssel inbegriffen
  • Mängel und Schäden (kaputte Fliesen, lockere Armaturen, gesprungenes Fensterglas etc.)
  • wenn keine Mängel vorliegen, wird auch das festgehalten

Bei der Übergabe eines Hauses müssen gegebenenfalls Punkte ergänzt werden, etwa der Zustand des Gartenhäuschens oder der Terrasse.

Was passiert nach der Wohnungsübergabe? 

Wenn Mängel vorliegen: Der ehemalige Mieter wird direkt zur Nachbesserung aufgerufen. Nach Rückgabe der Wohnung verjähren Ersatzansprüche per Gesetz nach sechs Monaten (§ 548 BGB).

Wenn keine Mängel vorliegen: Ist die Wohnung im guten Zustand, sind wir verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten die Mietkaution zurückzuzahlen. Steht die Abrechnung der Betriebskosten noch aus, behalten wir einen Teil der Mietkaution auch für einen längeren Zeitraum ein.

Eine Wohnungsübergabe und deren Dokumentation ist zeitaufwendig und verlangt absolute Sorgsamkeit. Hausio kümmert sich gern um alles, was mit der Wohnungsübergabe zusammenhängt. Dabei arbeiten wir transparent und Sie haben jederzeit digital Einblick in alle Dokumente wie beispielsweise das Übergabeprotokoll.