Heizkörper: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die Heizkörper in Ihrer Eigentumswohnung sind nicht mehr up to date, neue sollen her. Doch jetzt fragen Sie sich, ob Sie dafür die Erlaubnis der Wohnungseigentümergemeinschaft benötigen? Brauchen Sie nicht unbedingt. Zumindest nicht, wenn in Ihrer Teilungserklärung ausdrücklich steht, dass die Heizkörper zu Ihrem Sondereigentum gehören. Was Sie sonst noch zum Thema wissen müssen, erfahren Sie hier.

Heizkörper als Sondereigentum: BGH-Urteil richtig interpretieren

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Gehören Heizkörper zum Sondereigentum? Die Antwort lautet: nur unter bestimmten Voraussetzungen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2011 sieht die rechtliche Situation so aus: 

„Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“  (Auszug aus Urteil v. 8.7.2011, Az.: V ZR 176/10 in NZM 2011, 750)

Heizkörper sind also Sondereigentum – sofern dies so in der Teilungserklärung vermerkt ist. Das kann auch nachträglich geschehen, wenn alle Wohnungseigentümer dies einstimmig beschließen. Das heißt aber im Umkehrschluss: Ohne entsprechenden Eintrag in der Teilungserklärung sind in einer Eigentumswohnung befindliche Heizkörper Gemeinschaftseigentum.

Es besteht sogar die Möglichkeit, dass die Heizkörper in der Teilungserklärung ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sind. Wie es um Ihre Wohnung bestellt ist, sollten Sie daher umgehend klären. Kommt es im Winter zu einem Heizungsausfall ist ein schneller Handlungsbedarf geboten.

In der Teilungserklärung ist generell festgelegt, was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was zum Gemeinschaftseigentum. Dort ist auch festgehalten, was Sie an Pflichten für das gemeinschaftliche Eigentum übernehmen müssen (§ 10 I WEG). Wenn Sie Einblick in die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung erhalten möchten, hilft Ihnen Hausio gerne bei der Dokumenteneinsicht und steht Ihnen bei Fragen kompetent zur Seite.

Was ist eigentlich Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum? 

Sondereigentum: Sind Sie Besitzer einer Eigentumswohnung oder Reihenhaus/Doppelhaushälfte mit Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört Ihnen damit auch gleichzeitig das zugehörige Sondereigentum. Sie tragen dafür die alleinige Verantwortung und die Kosten. Zum Sondereigentum gehören unter anderem alle Wohnräume, sanitäre Installationen, nicht tragende Innenwände, Innentüren und Fußbodenbeläge. 

Gemeinschaftseigentum: Mit Ihrer Wohnimmobilie besitzen Sie auch gleichzeitig einen Teil der gesamten Wohnanlage, dem sogenannten Gemeinschaftseigentum. Dazu zählt alles, was die Eigentümer gemeinschaftlich nutzen. Alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen Sie mit den anderen Eigentümern absprechen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem das Grundstück samt Fassade, Außenmauern, Kamin, Dach, Fenster, Treppen, Haustür, Aufzug, Estrichbelag sowie alle konstruktiven Bauteile des Wohngebäudes. 

Sollten Sie Fragen rund um das Thema „Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum“ haben, steht Hausio Ihnen gerne beratend zur Seite. Profitieren Sie von unserem Know-how als erfahrene Sondereigentumsverwaltung.

Heizkörper als Sondereigentum: Das sind Ihre Rechte

Gerade bei Modernisierungsmaßnahmen kann die Frage, ob die Heizkörper Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind, relevant sein. Möchte die WEG die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen modernisieren lassen, dann kann sie einen entsprechenden Beschluss nur erlassen, wenn die Heizkörper kein Sondereigentum sind. 

Das heißt: Möchten Sie Ihre Heizungskörper, die als Sondereigentum deklariert sind, nicht austauschen, kann Sie auch niemand dazu zwingen. Oder umgekehrt: Sie als Wohnungsbesitzer können die Heizkörper nach Belieben austauschen –  wenn Sie Ihr Eigentum sind. 

Das gilt aber nicht nur für die Heizkörper selbst, sondern laut BGH Urteil auch für  Heizungsventile und Anschlussleitungen (BGH Urteil v. 8.7.2011, Az.: V ZR 176/10 in NZM 2011, 750; BGH NZM 2013, 272). Auch diese sind laut BGH weder für die Sicherheit noch den Bestand des Gebäudes erforderlich und können daher dem Sondereigentum zugeordnet werden.  

Sind die Heizkörper in Ihrer Eigentumswohnung jedoch Teil des Gemeinschaftseigentums, müssen Sie für deren Austausch die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen. Sollte die Wohnungsanlage über ein Gebäudemanagement verfügen, kümmert sich diese um die Durchführung von Instandhaltungs-, Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen der Heizkörper.  

Achtung: Auch wenn die Heizkörper eingetragenes Sondereigentum sind, haben Sie beim Austausch nicht unbedingt die freie Wahl. Es ist möglich, dass die Art der Heizung in der Teilungserklärung vorgeschrieben ist. Daran müssen Sie sich selbstverständlich halten.    

Ausnahmen: Das ist immer Gemeinschaftseigentum

Eine Fußbodenheizung ist eine praktische Sache und gerade in modernen oder neu renovierten Wohnungen gang und gäbe. Sollten Sie keine Freude daran haben, können Sie die Fußbodenheizung aber nicht einfach wieder ausbauen oder austauschen. Die Heizschlangen sind im Estrich verlegt, und dieser ist zwingendes Gemeinschaftseigentum, was auch für die Fußbodenheizung gilt.   

Alle Geräte, die den Verbrauch erfassen, sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum. Sie sind für die verbrauchsabhängige Abrechnung für alle Wohnungen notwendig. 

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Heizkörper Sondereigentum – Heizungsanlage Gemeinschaftseigentum 

Auch wenn die Heizkörper als Sondereigentum in der Teilungserklärung eingetragen sind, die Heizungsanlagen sind immer Teil des Gemeinschaftseigentums. Alle Arbeitskosten muss daher die Eigentümergemeinschaft tragen. 

Heizungsrohre können sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum sein. Die Hauptleitungen sind bis zu den Abzweigungen zu den einzelnen Wohnungen jedoch zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Reinigung und Wartung dieser Rohre sind somit Sache der WEG. Aber: Die Zugangsleitungen zu den Eigentumswohnungen können wiederum Sondereigentum sein.  

Klingt kompliziert? Wenden Sie sich an Hausio. Ob Heizkörper nun Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind, ist besonders bei Modernisierungsmaßnahmen von Relevanz. Denn die Zuordnung entscheidet darüber, wer welche Kosten trägt. Wenn Sie Fragen dazu haben, beraten wir Sie als Ihre Sondereigentumsverwaltung gerne. Wir sind in punkto Immobiliengesetze und bürokratische Anforderungen stets aktuell informiert.

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