Dürfen bei einem Härtefall Mieter einer Kündigung widersprechen?

Die Kündigung eines Mietverhältnisses seitens des Vermieters ist nicht immer problemlos möglich. Durch einen sogenannten Härtefall des Mieters kann eine Kündigung zunächst unwirksam sein. Dazu muss der Mieter der Kündigung widersprechen, die Definition eines Härtefalls ist gesetzlich geregelt. Wie wir Ihrem Wunsch der Kündigung dennoch entsprechen, erfahren Sie hier. 

Wir regeln die Kündigung Ihres Mieters auch im Härtefall

Ein Beispiel: Ein Vermieter, der selbst in einer Mietwohnung wohnt, bekommt Nachwuchs. Die 2-Zimmer-Wohnung im Berliner Szenebezirk wird daher bald zu klein sein. Unser Kunde entscheidet sich also dazu, eine seiner Eigentumswohnungen in Berlin-Charlottenburg selbst zu beziehen und beauftragt uns damit, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Das Problem: Der Mieter widerspricht der Kündigung aufgrund eines Härtefalls. Er gibt an, dass seine schulpflichtige Tochter durch den Umzug die Schule wechseln müsse und ihr dies wegen einer Lernstörung nicht zuzumuten sei.

Die Lösung: Gibt ein Mieter einen Härtefall bei einer Kündigung als Widerspruchsgrund an, muss jeder Fall individuell geklärt werden. Nicht selten landen solche Fälle vor Gericht. Doch wir hatten Glück. Nach Gesprächen mit dem Mieter und dem Eigentümer konnten wir schließlich eine friedliche Einigung erzielen. 

Dank unseres großen Netzwerks an Kollegen und Fachleuten, konnten wir dem Mieter eine neue Wohnung in unmittelbarer Nähe beschaffen, sodass ein Schulwechsel nicht nötig wurde. Der Mieter und dessen Familie sind vor wenigen Wochen ausgezogen.

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Doch wie ist die rechtliche Lage in einem solchen Fall?

Die Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung ist nur dann Zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Nach § 573 BGB gelten als berechtigtes Interesse neben der Eigennutzung durch Sie selbst oder nahe Verwandte auch eine Pflichtverletzung des Mieters oder eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes. Es gelten dann die gesetzlich festgelegten Fristen zur Kündigung. 

Das berechtigte Interesse lag also vor. Dennoch nutzte der Mieter sein Recht und widersprach der Kündigung. Das ist möglich, wenn ein sogenannter Härtefall beim Mieter während der Kündigung vorliegt.

Härtefallregelung nach $ 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): Der Mieter kann der Kündigung dann widersprechen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.

Im Härtefall wird bei Kündigung der Wohnung das Mieter-Interesse also höher bewertet als das des Vermieters. Mieter sollen so vor ungerechtfertigten Nachteilen geschützt werden. Ein Widerspruch muss vom Mieter detailliert begründet werden. Eine Ausnahme gibt es: Sind Sie als Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, gilt die Härtefallregelung nicht.

In unserem Fall war der Vermieter nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt und auch der Widerspruch wurde eingehend begründet.

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Was genau gilt als Härtefall? 

Im Mietrecht und durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) sind Umstände definiert, unter denen ein Mieter der Kündigung im Härtefall widersprechen kann. Vor Gericht wird trotzdem jeder Fall als Einzelfall betrachtet und beurteilt. Der Bundesgerichtshof (NGH) fordert sogar Prüfungen durch Sachverständige. 

Allgemein werden folgende Gründe juristisch als Härtefall bewertet:

  • wenn kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen in Aussicht steht,
  • wenn der Mieter durch einen Umzug beruflich erheblich beeinträchtigt wäre,
  • wenn Suizidgefahr besteht und ein Umzug für die Genesung kontraproduktiv ist, 
  • wenn der Mieter bereits sehr lange in der Wohnung wohnt und im sozialen Umfeld stark verwurzelt ist,
  • wenn der Mieter sehr alt und gleichzeitig krank oder pflegebedürftig ist,
  • wenn physische oder psychische Erkrankungen des Mieters oder eines Familien- bzw. Haushaltsangehörigen den Umzug erheblich erschweren oder unzumutbar machen würden,
  • wenn ein Umzug den Schulabschluss, die Ausbildung oder das Studium erheblich gefährden,
  • wenn ein Mieter erhebliche Aufwendungen in der Wohnung geleistet hat, die noch nicht abgewohnt sind und bei einem Umzug nicht mitgenommen werden können,
  • auch eine Schwangerschaft kann einen Härtefall darstellen, etwa kurz vor oder nach der Geburt.

Was passiert bei einem Antrag auf Härtefall durch den Mieter nach der Kündigung? 

Die gute Nachricht: Liegen eine oder mehrere der oben genannten Umstände vor und macht im Härtefall der Mieter bei der Kündigung form- und fristgerecht Gebrauch von seinem Widerspruchsrecht, wird die Kündigung nicht grundsätzlich unwirksam. Der Vermieter muss den Wunsch der Eigennutzung also nicht gänzlich aufgeben. 

Aber: Die Fristen einer Kündigung von Mietverträgen werden durch Mieter mit Härtefall nicht verlängert. Während der Prüfung des Widerspruchs muss das Mietverhältnis zunächst weiter bestehen bleiben lassen. Meistens wird ein befristetes Mietverhältnis für ein Jahr geschlossen. Das verschafft dem Mieter genügend Zeit, eine neue Wohnung zu finden.

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In unserem Beispiel suchten wir das Gespräch mit dem Mieter und konnten schnell eine geeignete Lösung finden. Also haben wir schriftlich ein zumutbares Ende des Mietverhältnisses nach bereits drei Monaten vereinbart, schließlich entfiel die Suche nach einer neuen Wohnung. Juristische Schritte waren so glücklicherweise nicht notwendig.

Wie bei jedem Auszug eines Mieters waren wir natürlich auch hier zur Stelle: In diesem besonderen Fall war das Wohnungsabnahmeprotokoll beispielsweise noch wichtiger als es ohnehin ist. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter im Nachhinein Ansprüche stellen, insbesondere nach einer Eigenbedarfskündigung. Mit dem Protokoll schützen wir den Vermieter vor unnötigem Ärger. Denn so haben wir Belege für den Zustand der Wohnung sowohl bei der Übergabe als auch bei der Abgabe.

Die Mietkaution wurde auf einem Treuhandkonto angelegt. Der Mieter erhielt den eingezahlten Betrag inklusive der angefallenen Zinsen zurück. Die Wohnung wurde inzwischen vom Eigentümer bezogen.

Was tun, wenn keine Einigung erzielt wird?

In seltenen Fällen ist es nicht möglich, einen zumutbaren Zeitpunkt zum Auszug des Mieters zu bestimmen. Dann kann der Mieter theoretisch auf unbestimmte Zeit weiter in der Wohnung wohnen. Gelingt keine Einigung, kann ein gerichtliches Urteil den Streit klären. Juristische Schritte sollten jedoch immer der letzte Ausweg sein.

Auch wenn sich der Zeitpunkt der Wohnungsübernahme durch einen Härtefall meist um einige Monate verzögert, finden wir in der Regel einen Weg, gerichtliche Auseinandersetzungen zu verhindern. Vertrauen Sie auf Hausio und überlassen Sie uns die notwendigen Schritte. Wir finden eine Lösung für jedes Problem.

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