Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?

Eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser werden in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Während das Sondereigentum dem einzelnen Eigentümer zugeordnet wird, gehört das Gemeinschaftseigentum jedem Eigentümer, der in der Immobilie eine Wohnung besitzt. Jedem Eigentümer kann am Gemeinschaftseigentum ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Was genau das bedeutet, erfahren Sie in unserem Artikel.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht: So sind die Bestimmungen

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommt es immer wieder zu Missverständnissen darüber, welche Rechte und Pflichten jeder einzelne in Bezug auf die Immobilie hat. Daher ist es wichtig, die Begriffe Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht zu verstehen.

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Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – das ist der Unterschied

Eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten und mehreren Besitzern wird in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Beispiel: Ihnen gehört eine Vierzimmerwohnung in einem Haus mit sechs Mietparteien. Die übrigen Wohnungen gehören anderen Eigentümern. Dann ist Ihre Wohnung Ihr Sondereigentum. Gleichzeitig besitzen Sie Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören vor allem folgende Gebäudeteile:

  • Dach
  • Decken und Böden
  • Außenwände und Fassaden
  • Heizungsanlage des Gebäudes
  • Außenseite der Wohnungstür
  • Gänge im Keller
  • Treppenhaus
  • Lift / Fahrstuhl
  • Garten & Terrassen (Sofern sie nicht ausdrücklich einer Wohnpartei zugehören)
  • Außenfenster sind Gemeinschaftseigentum; Fenster im Inneren einer Wohnung sind Sondereigentum. 
  • Abflussrohre
  • Stromleitungen, die in den Wänden von Gemeinschaftseigentum verlaufen
  • Alle festen Bauteile, auch der Balkon, wobei der Raum auf dem Balkon meist Sondereigentum ist
  • Briefkastenanlage
  • Estrich, Dämmung, Isolierschichten
  • Kinderspielplatz

Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Eigentümern bzw. deren Mietern genutzt. Dementsprechend muss sich auch die gesamte Eigentümergemeinschaft darum kümmern. Reparaturen oder Sanierungen müssen gemeinschaftlich auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden und die Kosten anteilig bezahlt werden. Die Umsetzung der Maßnahmen koordiniert schließlich die Wohnungsverwaltung bzw.Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung).

Was bedeutet Sondernutzungsrecht?

Den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann am Gemeinschaftseigentum ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Bestimmte Teile können dann von einem Eigentümer allein genutzt werden. Die anderen Miteigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Meistens wird für die Teile am Gemeinschaftseigentum das Sondernutzungsrecht vergeben, die nicht alternativlos durch alle Bewohner benutzt werden müssen:

  • Terrassenflächen
  • Gartenflächen
  • Stellplätze für PKW
  • Kellerabteile
  • Abstellflächen auf dem Dachboden

Wie erhalten Sie am Gemeinschaftseigentum das Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz (§ 5 Absatz 4 Satz 2 WEG) geregelt. Um am Gemeinschaftseigentum ein Sondernutzungsrecht zu bekommen, bedarf es einer Vereinbarung zwischen den Eigentümern. Meistens geschieht das bereits bei der Gründung der Eigentümergemeinschaft und wird in der Teilungserklärung festgehalten. Um das Sondernutzungsrecht später zu ändern, müssen alle Eigentümer zustimmen.

Die Vereinbarung des Sondernutzungsrechts an Teilen des Gemeinschaftseigentums gilt nur zwischen den Eigentümern. Wird eine Wohneinheit verkauft, geht die Vereinbarung nicht auf den Käufer über. Eine Ausnahme entsteht dann, wenn das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt wurde. Damit wird die besagte Fläche zum Sondereigentum (§ 5 Absatz 4 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 10 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 WEG) mit allen Rechten und Pflichten und kann entsprechend mitverkauft werden.

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht für Ihre Mieter?

Der Inhaber des Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum ist berechtigt, die Nutzung an Dritte weiterzugeben. Somit wird die entsprechende Fläche (wie z.B. der PKW-Stellplatz) gemeinsam mit dem Sondereigentum vermietet.

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Achtung: Wir hatten kürzlich den Fall, in dem ein Eigentümer gegen die Vermietung des Stellplatzes trotz Sondernutzungsrechts vorgehen wollte. Seiner Meinung nach sollte unser Kunde den Stellplatz entweder ausschließlich selbst nutzen oder aber die eingenommene Miete mit der WEG teilen.

Diese Forderung war so jedoch nicht rechtens und konnte glücklicherweise schnell geklärt werden: Erträge aus dem Sondernutzungsrecht (also die Miete) stehen automatisch dem Begünstigten zu. Dazu bedarf es keiner gesonderten Vereinbarung.

Bei den Kosten sieht es hingegen anders aus. Diese fallen auch trotz Sondernutzungsrecht der Gemeinschaft zur Last. Daher wird in der Regel vereinbart, dass der Eigentümer, der das Gemeinschaftseigentum allein nutzt, auch die Kosten allein zu tragen hat. Dies wurde im vorliegenden Fall von der Wohnungseigentümergemeinschaft versäumt. Um den klagenden Eigentümer zu besänftigen, wurde das mit unserer Hilfe schnell nachgeholt.

Ohne eine schriftliche Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist für das Gemeinschaftseigentum kein Sondernutzungsrecht möglich. Hausio hilft Ihnen dabei, den Durchblick zu behalten und Ihre Interessen durchzusetzen. Wir beraten Sie kompetent zu allen Ihren Fragen: Vom richtigen Umlageschlüssel laut Betriebskostenverordnung bis hin zur Prüfung der Teilungserklärung, wir sind für Sie da!

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!