Gemeinschaftseigentum – auch Fenster gehören dazu

Mein, dein oder unser Fenster? Außenfenster einer Wohnung gehören immer der Wohnungseigentümergemeinschaft und sind somit Gemeinschaftseigentum. Auch Fenster müssen hin und wieder repariert und modernisiert werden. Doch wer zahlt das? Und wie kann Hausio Sie unterstützen? Antworten und alles Wissenswerte zum Thema Fenster erfahren Sie in unserem Artikel.

Fenster: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

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Gemäß § 5 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Fenster Allgemeineigentum der Wohnungseigentümergesellschaft, wenn sie in der Außenfassade liegen. Kein Gemeinschaftseigentum sind innenliegende Fenster. Fenster sind sogar dann Eigentum der Wohnungseigentümergesellschaft, wenn die Teilungserklärung etwas anderes besagt. Wird das Fenster darin zum Sondereigentum erklärt, gilt das vor Gericht nicht (§ 5 Absatz 2 WEG). 

Warum die Abgrenzung wichtig ist

Vor wenigen Wochen hatten wir folgenden Fall:

Ein Mieter wünschte sich Strukturglas als Sichtschutz im Badezimmerfenster – verständlich, vor allem, da er im Erdgeschoss wohnt. Weniger Verständnis hatte zunächst aber der Mieter, als wir seinen Wunsch ablehnen mussten.

Das Problem: Das Strukturglas sollte in das Außenfenster eingesetzt werden. Allerdings gehören Außenfenster zum Gemeinschaftseigentum – ein einfacher Austausch ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer ist daher nicht möglich.

Anders sieht es aus, wenn sich der Mieter Strukturglas in der Badezimmertür gewünscht hätte. Türen, im inneren einer Wohnung, gehören zum Sondereigentum und können daher nach Belieben ausgetauscht werden (sofern der Eigentümer zustimmt).

Die Lösung: Nachdem in der WEG-Eigentümerversammlung der Wunsch nach einem neuen Fenster abgelehnt wurde, haben wir das Gespräch mit dem Mieter gesucht. Schließlich konnten wir uns auf das Anbringen einer Milchglasfolie an der Innenseite des Fensters einigen. Kostengünstig, ohne teuren Austausch und ohne Probleme mit den Miteigentümern.

Warum sind Fenster Gemeinschaftseigentum?

Nach der Definition im Wohnungseigentümergesetz ist gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück eines Wohnhauses, sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören oder Eigentum eines Dritten sind.

Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören Teile des Gebäudes, die für die Sicherheit und Instandhaltung notwendig sind und alle Bereiche der gemeinschaftlichen Nutzung, wie beispielsweise ein Schornstein. Aber auch Teile des Gebäudes im Bereich des Sondereigentums, also in den Räumen der eigenen Wohnung, können Gemeinschaftseigentum sein: Fenster (insbesondere Rahmen und Verglasung) etwa bestimmen die äußere Gestalt des Gebäudes. 

Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft

Das bedeutet: Wollen Sie als Wohnungseigentümer „Ihr“ Fenster renovieren, zum Beispiel die äußeren Fensterrahmen in einer anderen Farbe streichen oder austauschen, müssen Sie immer erst einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung beantragen. Dies gilt für alle Änderungen am Gemeinschaftseigentum wie Fenster, Außenjalousien und -markisen, Fenstersimse, äußere Fensterbänke und Rollläden. Nicht als Gemeinschaftseigentum sind am Fenster innen liegende Fensterbänke definiert. Diese dürfen Sie streichen, wie es Ihnen gefällt. Und sammeln Sie hier Ihre Gartenzwerge, haben Ihre Nachbarn rechtlich nichts dagegen in der Hand.

Bauliche Veränderungen mit Sondernutzungsrecht

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Es gibt eine Ausnahme zur Regel des Gemeinschaftseigentums. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind mit Sondernutzungsrecht auch auf eigene Faust möglich. Dieses muss Ihnen in der Teilungserklärung ausdrücklich mit Bezug auf Außenfenster gewährt werden. Solche Vereinbarungen finden sich häufig bei Eigentum von Reihen- oder Doppelhäusern.

Wer zahlt Änderungen am Gemeinschaftseigentum und Fenstern in der Außenfassade

Gut für Sie: Steht eine Reparatur am Gemeinschaftseigentum Fenster an oder muss das Fenster sogar ausgetauscht werden, zahlen grundsätzlich alle Eigentümer dafür. In der Teilungserklärung können hierzu allerdings Sonderregelungen stehen, nach welchen jeder für die Instandhaltung seiner Fenster selbst aufkommt oder Wohnungsparteien Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu unterschiedlichen Anteilen abhängig von der Nutzung zahlen.

Nach §16 Absatz 2 WEG werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentum nach dessen Miteigentumsanteilen bemessen, wenn keine bzw. keine gesonderte Regelung zur Kostenverteilung festgelegt wurde.

Über Details der Änderung muss immer die Wohnungsgemeinschaft entscheiden. Stört das Strukturglas also das ästhetische Empfinden der übrigen Wohnungseigentümer, muss der Mieter das so akzeptieren. Glücklicherweise haben wir in unserem Fall schnell eine gute und einfache Alternative für alle gefunden.

Wie Sie sehen, bieten die Regelungen zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum Fenster einige Fallstricke. Wir regeln für Sie alles rund um Ihre Immobilie. Bei Beschlüssen in der WEG-Eigentümerversammlung achten wir auf die korrekte Durchführung. Wir übernehmen auch alle juristischen Angelegenheiten rund um Vermietungsangelegenheiten, Kostendeckung und Ihren Rechten und Pflichten als Vermieter.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!