Sind Fenster Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Mal eben schnell den Fensterrahmen neu streichen? Besitzen Sie eine Eigentumswohnung in einer Hausgemeinschaft, ist das leider nicht ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer möglich, denn Fenster sind kein Sondereigentum.

Sind Fenster Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Wenn Sie sich diese Frage auch schon gestellt haben, dann sollten Sie hier weiterlesen. Erfahren Sie, was zum Sondereigentum gehört und bei welchen baulichen Maßnahmen und sonstigen Änderungen Sie die Zustimmung der anderen Wohnungsbesitzer einholen müssen. 

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Was ist Sondereigentum?

Laut Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) sind Sondereigentum “bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird.“

Natürlich gehören zum Sondereigentum die Wohnung samt Räumen, Bodenbelägen und nicht tragenden Innenwänden, sanitäre Installationen, die Innenseiten der Wohnungseingangstüren, Dachboden, Garage oder Stellplatz sowie Kellerräume. Auch Teile des Balkons gehören zum Sondereigentum.

Wer besitzt Sondereigentum?

Ein Eigentümer einer Wohnung besitzt damit auch Sondereigentum, denn die Wohnung, das Kellerabteil, ein Stellplatz oder eine Garage für das Auto gehören ihm allein und er kann in der Regel alleine darüber entscheiden, wenn er hier Änderungen vornehmen möchte.

Das gilt nicht für das Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern zusammen gehört. Wenn hier Baumaßnahmen oder sonstige Änderungen anstehen, muss darüber erst in der Eigentümerversammlung beraten und abgestimmt werden. 

Wann ist ein Fenster Sondereigentum und wann nicht?

Auch wenn viele Wohnungsbesitzer sich etwas anderes wünschen, gehören die Außenfenster einer Wohnung nicht ihm, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und sind damit zwingend Gemeinschaftseigentum. Das heißt wenn Sie vorhaben, die Holzfenster durch kostengünstigere PVC-Fensterrahmen auszutauschen, haben Sie äußerst schlechte Karten. Denn Fensterrahmen, Verglasung, Fensterläden, Außenjalousien und -​markisen, Rollläden, Fenstersimse und äußere Fensterbänke gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Das bedeutet, dass jegliche Änderung von den anderen Eigentümern per Beschluss genehmigt werden muss. Wenn die Optik anders sein wird als der Rest der Immobilie ist es sehr unwahrscheinlich, dass die anderen Besitzer zustimmen. Zum Sondereigentum Fenster gehören einzig die inneren Fensterbänke. Darüber können Sie bestimmen.

Manche Immobilienbesitzer denken, wenn Sie in der Teilungserklärung Fenster als Sondereigentum bezeichnen, können sie “ihre” Fenster renovieren, ohne die anderen zu fragen. Aber das ist falsch. Eine derartige Regelung, die Fenster als Sondereigentum definiert, ist nichtig und wird von der Rechtsprechung nicht als gültig anerkannt. Gleiches gilt übrigens auch für die Formulierung Sondereigentum Garten: Hier kann lediglich ein Nutzungsrecht eingeräumt werden.

Das musste leider auch ein Eigentümer am eigenen Leib erfahren, dessen Sondereigentum Hausio verwaltet. Der Mann hatte ein undichtes Holzfenster seiner Wohnung gegen ein Modell aus Aluminium ausgetauscht, ohne die Wohngemeinschaft oder uns vorher zu konsultieren. In diesem Fall musste er die Baumaßnahmen wieder rückgängig machen.

Fragen Sie daher bei baulichen Änderungen immer vorher nach, um Unstimmigkeiten und extra Ausgaben zu vermeiden. Da Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, hätten die anderen Eigentümer sich sogar finanziell an der Reparatur beteiligen müssen. 

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Wo ist Sondereigentum gesetzlich geregelt?

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) finden sich zahlreiche Regelungen, die das Sondereigentum betreffen.  § 5 befasst sich mit Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums. Vorschriften über Veräußerung, Nutzung und Gebrauch enthalten die §§ 12 bis 15 WEG.

Welche Auswirkungen hat ein Fenster als Sondereigentum?

Wenn in der Teilungserklärung ein Fenster als Sondereigentum benannt ist, ist das rechtlich nicht richtig, wird aber von Gerichten als Kostentragungsregelung für die Instandhaltung und -​setzung gewertet. Diese Sonderregelung bedeutet, dass jeder Eigentümer für die Reparatur oder Austausch der Fenster seiner Wohnung bezahlen muss und die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sich nicht daran beteiligen müssen. Dennoch gilt: Auch wenn Sie zahlen, müssen Sie immer die Gemeinschaft fragen, welche Farbe oder welches Material Sie verwenden dürfen.

Fazit: Fenster sind kein Sondereigentum. Vermeiden Sie Unstimmigkeiten mit der Hausgemeinschaft und stimmen Sie alle Reparaturen mit den anderen Wohnungsinhabern ab. Als Ihre Sondereigentumsverwaltung erledigen wir das gern für Sie!

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