Eigentümerversammlung ohne Verwalter? So geht´s!

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es durchaus einmal vorkommen, dass es keinen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum gibt. Dann stellt sich die Frage, wer seine Aufgaben übernimmt, zum Beispiel das Einberufen von Versammlungen. Kann es überhaupt eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter geben? Ist eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter möglich? Die Antwort lautet ja, aber die Hausgemeinschaft muss auf einige Punkte achten, damit die Beschlüsse auch rechtskräftig sind.

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Was ist eine Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung dient der Hausgemeinschaft, um wichtige Themen zu besprechen und offiziell zu beschließen. Das sind zum Beispiel Sanierungen, die Hausordnung oder bauliche Veränderungen. Daher raten wir Ihnen regelmäßig daran teilzunehmen. Es gibt zwar keine Anwesenheitspflicht für die Eigentümerversammlung, dennoch sollten Sie wenigstens eine bevollmächtigte Person hinschicken, um Ihr Mitbestimmungsrecht nicht zu verwirken. Zudem gilt: Nur wenn genügend Teilnehmer anwesend sind, sind die gefassten Beschlüsse auch rechtlich gültig.

Wofür wird ein Verwalter benötigt?

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat vielfältige Aufgaben. Er kümmert sich um

  • kaufmännische,
  • technische sowie
  • rechtliche Themen.

Eine seiner Tätigkeiten ist es, mindestens einmal jährlich die Eigentümerversammlung einzuberufen, die Beschlussvorschläge für Eigentümerversammlungen in die Tagesordnung mit aufzunehmen, die Einladung fristgerecht, das heißt mindestens 14 Tage vorher, zu verschicken und durch die Versammlung zu führen. 

Ist eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter möglich?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, dass der Verwalter des gemeinsamen Wohneigentums mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung aufrufen muss. Neben dem Verfassen der Tagesordnung gehört auch das Erstellen des Protokolls zu seinen Aufgaben. Aber in besonderen Fällen ist eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter möglich. 

Ist kein Verwalter vorhanden oder weigert er sich, eine Versammlung abzuhalten, dann ist die nächste Instanz der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter. Laden diese zur Versammlung ein, gelten dieselben gesetzlichen Formalitäten wie für den Verwalter. Gibt es keinen Beirat, dann kann eine Eigentümerversammlung auch ohne Verwalter und Beirat stattfinden. Wie? Hier haben Eigentümer zwei Möglichkeiten:

  1. Jeder Wohnungseigentümer kann seinen Anspruch auf Einberufung gerichtlich durchsetzen. Das Gericht kann den Antragsteller ermächtigen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen und zu leiten. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung des Antragstellers liegt.
  2. Sind sich alle Eigentümer einig, dass eine Eigentümerversammlung stattfinden soll, kann diese auch einvernehmlich einberufen werden. Bei der sogenannten Universalversammlung ist es nicht nötig, dass ein Verwalter oder Beirat anwesend ist.

Wenn eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden muss oder soll, ist diese 2. Möglichkeit die beste Lösung.

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Wir bei Hausio haben einen Wohnungseigentümer beraten, dessen Sondereigentum wir verwalten. Weil die Eigentümergemeinschaft zeitweise weder Verwalter noch Beirat hatte, standen mehrere Beschlüsse an. Die Vollversammlung oder Universalversammlung war hier die optimale Möglichkeit, unkompliziert wirksame Beschlüsse zu fassen. Und so fand die außerordentliche Eigentümerversammlung ohne Verwalter statt.

Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter ist, kann sie auch selbst die Eigentümerversammlung einberufen. Es kann der Beiratsvorsitzende oder sein Stellvertreter einspringen beziehungsweise, wenn sich alle Eigentümer einig sind, können sie sich zu einer Universalversammlung treffen. So werden wichtige Beschlüsse nicht auf die lange Bank geschoben und die Entscheidungen sind dennoch rechtskräftig. Lassen Sie sich von uns kostenlos über Ihre Rechte beraten.

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