Eigentümergemeinschaft gründen: Das sollten Sie wissen

Sie möchten eine Wohnung in einem frisch sanierten oder neu gebauten Mehrfamilienhaus kaufen? Dann ist es gut möglich, dass die Wohneinheiten gerade erst aufgeteilt wurden und noch keine Eigentümergemeinschaft besteht. Erfahren Sie hier, wie Sie eine Eigentümergemeinschaft gründen und was dabei zu beachten ist.    

Eigentümergemeinschaft gründen: Die ersten Schritte

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Die Definition für eine Eigentümergemeinschaft lautet im Juristendeutsch: „Das ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. 

Durch die Aufteilung einer Immobilie gehen Miteigentümer hervor, die alle zusammen die Eigentümergemeinschaft gründen. Ein Beispiel: Ein Bauträger besitzt ein Mehrfamilienhaus mit sechs Mietwohnungen. Nach einer Sanierung des Gebäudes werden die sechs Wohnungen in verschiedene Miteigentumsanteile aufgeteilt und als Eigentumswohnung separat verkauft. Die sechs neuen Eigentümer bilden jetzt die Eigentümergemeinschaft. Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist jetzt auch Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum.

Eigentümergemeinschaft gründen: Rechtliche Voraussetzungen

Ab wann ist das Gründen einer Eigentümergemeinschaft rechtlich möglich? Eigentlich ab dem Zeitpunkt, an dem die Wohnungen an die neuen Eigentümer übergeben wurden. Das ist in der Regel der Fall, wenn ein garantierter Überlassungsanspruch vorliegt (Übereignungsvertrag). 

Laut § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beginnt die Eigentümergemeinschaft, nach dem Eintrag der neuen Besitzer im Grundbuch.  Erst dann ist der Wohnungskäufer auch rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Bis der Eintrag ins Grundbuch erfolgt, können mehrere Wochen vergehen. So lange müssen sich die Besitzer damit gedulden, eine funktionsfähige Eigentümergemeinschaft zu gründen

Eine Auflösung der Eigentümergemeinschaft ist schwierig umzusetzen. Das ist nur möglich, wenn sich alle Eigentümer einig sind und eine Aufhebung vereinbaren.  Oder wenn eine Auflösung per Gericht beschlossen wird, aufgrund von unzumutbaren Verhältnissen innerhalb der WEG. 

WEG: Diese Abkürzung steht sowohl für die „Wohnungseigentümergemeinschaft“ als auch für das „Wohnungseigentumsgesetz“.

Was kostet es, eine Eigentümergemeinschaft zu gründen? 

Eine Eigentümergemeinschaft zu gründen, kostet indirekt Geld. So müssen Sie einmalig die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch tragen. Die Gebührenhöhe liegt bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent des Kaufpreises (Verkehrswert). Zudem müssen Sie als Mitglied der Eigentümergemeinschaft regelmäßige Kosten übernehmen, dazu zählt das monatliche Hausgeld, mit dem unter anderem Betriebskosten wie Heizung oder Facility Management bezahlt werden.

Unser Tipp: Sie können nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Dann übernehmen wir das gerne für Sie. Als Sondereigentumsverwaltung können wir Sie und Ihre Interessen auf der Versammlung vertreten.

Eigentümergemeinschaft gründen: Mögliche Stolpersteine

Bei neu aufgeteilten Eigentumswohnungen ist manchmal Vorsicht angebracht: Eigentlich bestimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Hausverwalter. Doch bei neu gebauten oder sanierten Eigentumswohnungen kann es vorkommen, dass der Bauträger sich selbst zum Hausverwalter bestimmt. Kommt es dann zu Problemen, beispielsweise mit der Bausubstanz, sind die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft begrenzt, da ihre Handlungsfähigkeit beschränkt ist. 

Sollten noch finanzielle Verpflichtungen ausstehen (z.B. fehlende Ratenzahlung eines Wohnungsbesitzers), verzögert sich dadurch der Grundbucheintrag. Auch das macht es schwer, eine formelle Eigentümergemeinschaft zu gründen.  

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Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft 

Wer eine Eigentümergemeinschaft gründet, muss sich an Rechte und Pflichten halten, die für alle gelten. Dazu zählt die Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt, einberufen vom Hausverwalter. Die Mitglieder der WEG stimmen dabei über wichtige Entscheidungen ab. Dazu zählen Beschlüsse zu Jahresabrechnung, Sanierungen, Hausordnung oder Hausgeld

Mit dem Hausgeld leisten Sie als Wohnungseigentümer eine Vorauszahlung für alle Kosten, die im Laufe des Jahres rund um das gemeinschaftliche Eigentum Ihrer Immobilie anfallen. Das beinhaltet unter anderem Betriebskosten, Heizkosten, Instandhaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Auch die Kosten für die Verwaltung sind Bestandteil des Hausgeldes, dazu zählen beispielsweise die WEG-Hausverwaltung oder das technische Facility Management

Stimmrecht: 

  • Falls nicht anders geregelt, gilt bei Eigentümerversammlungen das sogenannte Kopfprinzip (§ 25 Absatz 2 WEG). Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er besitzt. 
  • Seltener ist das Objektstimmrecht, das pro Wohneinheit gilt. 
  • Das dritte Stimmrechtsprinzip ist das Wertprinzip, hierbei richtet sich die Stimmenzahl nach der Größe der Miteigentumsanteile (MEA). 

Wenn Sie eine Eigentümergemeinschaften gründen, sollten Sie sich auf eine Form des Stimmrechts einigen. In Ausnahmesituationen sind auch Kombinationen möglich. 

Gut zu wissen: Die Eigentümerversammlung ist nur beschlussfähig, wenn genügend Eigentümer anwesend sind. Es muss mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein.

Eine Eigentümergemeinschaft ist zwar mit Pflichten verbunden – aber es sind geteilte Pflichten. Sie müssen nicht die Verantwortung rund um das Gemeinschaftseigentum alleine übernehmen. Für Ihr Sondereigentum hingegen liegt die Verantwortung nur bei Ihnen. Benötigen Sie Unterstützung bei der Verwaltung Ihres Sondereigentums, stehen wir Ihnen gerne zur Seite, ebenso zu Fragen rund um die Gründung einer Eigentümergemeinschaft.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!