Die Eigentümergemeinschaft: Gesetz und Ordnung?

Sie besitzen eine Eigentumswohnung? Dann sind Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist notwendig, um das Gemeinschaftseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes zu verwalten. In diesem Text erfahren Sie alles Wichtige über die Eigentümergemeinschaft und ihr Gesetz, sowie Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer. 

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Als Besitzer einer Wohnung in einer Wohnanlage, etwa in einem Reihenhaus oder in einem Mehrfamilienhaus, treten Sie automatisch einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie über Eigentümergemeinschaften und deren Gesetze Bescheid wissen. 

Wir sind für Sie da: Als SE-Verwaltung kümmern wir uns um alle Belange rund um Ihr Sondereigentum, also um Ihre Eigentumswohnung. Wenn notwendig, suchen wir den Kontakt zur Eigentümergemeinschaft oder zu WEG-Verwaltung und können Unklarheiten und Probleme meist schnell und unbürokratisch klären. 

Achtung: Die Abkürzung von „Wohnungseigentümergemeinschaft“ und „Wohnungseigentumsgesetz“ ist jeweils „WEG“! Im Folgenden bedeutet WEG Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eigentümergemeinschaft – was ist das? 

Grundsätzlich gilt: Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus können nicht einfach so verkauft werden. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss das Haus zuerst in einzelne Einheiten aufgeteilt werden. Diese können anschließend an verschiedene Eigentümer veräußert werden.

Rechtlich ist die Eigentümergemeinschaft als „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ definiert. 

Wenn mehrere Parteien Sondereigentum in einer Wohnanlage besitzen, ist die Eigentümergemeinschaft und deren Gesetz notwendig, um das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Gemeinschaftseigentum sind alle Teile der Wohnanlage, die gemeinschaftlich genutzt werden oder zu deren Sicherheit dienen, also beispielsweise Dach, Zuwege, Treppenhaus oder Keller. 

Ist die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft gesetzlich geregelt? 

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, dass das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft von einem Verwalter vertreten wird. Meist kümmert sich darum eine professionelle WEG-Verwaltung. Es kann aber auch die gesamte WEG oder einer der Eigentümer sein. Aufgrund der fehlenden Neutralität ist von dieser Variante allerdings abzusehen.

Die WEG-Verwaltung plant Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und sorgt dafür, dass in der Eigentümergemeinschaft Gesetz und Recht gewahrt bleiben. Mindestens einmal im Jahr erhalten Sie und alle übrigen Eigentümer eine Einladung zur Eigentümerversammlung. Dort stimmen Sie über geplante Ausgaben, Instandhaltungsmaßnahmen oder andere Vorhaben der Verwaltung ab. Ihre Stimmkraft ergibt sich aus Ihren Eigentumsanteilen. 

Tipp: Wollen Sie eine Eigentumswohnung kaufen? Dann sollten Sie sich zuvor mit der Eigentümergemeinschaft vertraut machen, also beispielsweise andere Eigentümer dazu befragen oder Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen. So finden Sie heraus, ob es sich um eine möglicherweise sehr zerstrittene Gemeinschaft handelt.

Wozu benötigt die Eigentümergemeinschaft ein Gesetz?

Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.

Die Rechtsform der Eigentümergemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Sie stützt sich auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und wird nach § 3 WEG durch die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum begründet. 

Wohnungseigentumsgesetz § 3: Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

Für die Eigentümergemeinschaft listet die Teilungserklärung notariell beglaubigt auf: welches Sonder- oder Teileigentum innerhalb der Wohnanlage gehört welchem Mitglied der Eigentümergemeinschaft?

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regeln außerdem das Zusammenleben der Eigentümer. Beide können nur unter strengen Voraussetzungen geändert werden. 

Das Gesetz zum Wohnungseigentum regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die Verwaltung der WEG, das Wohnungsbaurecht, Dauerwohnrecht und Verfahrensvorschriften. 

Diese Rechte und Pflichten haben Sie als Mitglied der WEG 

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Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft haben Sie Rechte und auch Pflichten gegenüber den übrigen Eigentümern. So soll ein faires Miteinander möglich sein. 

Sie sollten vor allem darauf achten, dass Ihr Handeln immer im Einklang mit der Hausordnung und dem Gesetz der Eigentümergemeinschaft steht. Wollen Sie beispielsweise die Außenfenster Ihrer Wohnung in einer anderen Farbe streichen, müssen Sie dies mit allen Eigentümern der WEG absprechen – das heißt, das Vorhaben zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorlegen. Dies gilt nicht für Fenster, die sich nicht in den Außenmauern Ihrer Wohnung befinden und somit zu Ihrem Sondereigentum gehören.

Tipp: Sie sollten auf den jährlichen Eigentümerversammlungen anwesend sein oder sich, wenn nicht anders möglich, durch eine Person vertreten lassen. Nur so können Sie im Zweifel auch für Ihre Rechte einstehen.

Monatlich zahlen Sie außerdem ein Hausgeld an die WEG-Verwaltung. Darin enthalten ist beispielsweise Ihr Anteil an der Instandhaltungsrücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Das Hausgeld wird jährlich neu berechnet. 

Als Miets- und Sondereigentumsverwaltung kennen wir uns bestens aus mit allen Gesetzen, die für Sie als Wohnungseigentümer relevant sind. Fragen Sie – wir antworten! Auch bei juristisch kniffligen Fällen stehen wir Ihnen mit gutem Rat zur Seite.

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