Dachsanierung: Als Gemeinschaftseigentum ein Fall für alle

Marode Ziegel oder defekte Dachrinnen – ein Dach kann in die Jahre kommen und seine Schutzfunktion verlieren. Die Folgen: Wassereinbrüche oder Verletzungsgefahr durch herabfallende Dachteile. Eine Sanierung verjüngt das Haupt des Hauses und bringt es wieder in Topform. Das Dach gehört jedoch nicht zum Sondereigentum. Die Dachsanierung betrifft das Gemeinschaftseigentum. Das heißt: Die Eigentümergemeinschaft trägt die Kosten.

Dachsanierung: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum

dachsanierung gemeinschaftseigentum hausio

Ein Beispiel: Der Mieter einer Dachgeschosswohnung bemerkte Feuchtigkeit an der Decke. Ein Sachverständiger wurde gerufen, der das marode Dach für die Feuchtigkeit verantwortlich machte. In der Folge wurde bei der Eigentümerversammlung die Sanierung des Daches beschlossen.

Das Problem: Einer der Eigentümer wollte nicht für die Sanierung aufkommen, da seiner Meinung nach nur der Besitzer der Dachgeschosswohnung davon profitiert.

Die Lösung: Da es sich beim Dach eines Mehrfamilienhauses um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt, muss die Sanierung auch von allen Eigentümern bezahlt werden.

Warum die Dachsanierung zum Gemeinschaftseigentum gehört

Als Eigentümer besitzen Sie mit einer Wohnung, einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenhaus mit WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) Sondereigentum, für das Sie ganz alleine die Verantwortung tragen. Das ist in der Regel alles, was unmittelbar mit Ihrer Wohnimmobilie zu tun hat. Außerdem besitzen Sie auch noch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Dafür tragen alle Eigentümer gemeinsam die Verantwortung. Vereinfacht lässt sich sagen, dass zum gemeinschaftlichen Eigentum alles zählt, was mit der Wohnanlage zu tun hat: Dazu gehört unter anderem das Gebäude mit Grundstück und Fundament, das Dach (!), Fassade, Fahrstuhl, Garten, Stellplätze, Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen, Treppen und Terrassen.

Damit ist klar: Die Dachsanierung gehört zum Gemeinschaftseigentum, da das Dach ein konstruktives Teil des Gebäudes ist. Es hat in erster Linie eine Schutzfunktion, ist aber auch ein Gestaltungselement. Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt das Dach samt Dachziegel, Teerpappe und Dachfenster. Sie haben in Ihrer Wohnanlage ein schickes Glasdach am Hauseingang? Auch das gehört zum Gemeinschaftseigentum. 

Was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was zum Gemeinschaftseigentum, ist in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegt. Wir helfen Ihnen gerne bei der Dokumenteneinsicht.

Dachsanierung: Gemeinschaftseigentum ohne Wenn und Aber? 

Das Dach ist zwingendes Gemeinschaftseigentum. Das hört sich erst einmal eindeutig und unmissverständlich an. Aber was ist, wenn Sie ein Sondernutzungsrecht für den Dachboden haben? Müssen Sie dann für eine Sanierung des Dachs alleine aufkommen? Nein, müssen Sie nicht. Das Dach ist trotz Sondernutzungsrecht weiterhin Gemeinschaftseigentum. Aber: Die Mansarde als Wohnraum kann Sondereigentum sein. Ist dann auch das Dach Sondereigentum? Nein, auch hier gilt, dass die Dachsanierung in das Gemeinschaftseigentum fällt. 

Wichtig: Ein Sondernutzungsrecht für den Dachboden gibt Ihnen bzw. Ihrem Mieter das alleinige Recht, den Dachboden oder Teile davon zu nutzen. Bauliche Veränderungen sind jedoch nicht erlaubt.

Spezialfall „Dachterrasse“  

Wenn wir über Dächer reden, sollten wir die Dachterrasse nicht vergessen. Für diese kann es Sonderregelungen geben. Eigentlich ist die Dachterrasse Gemeinschaftseigentum, aber sie kann zum Sondereigentum zählen. Doch nur der Terrassenraum und der Bodenbelag, nicht aber die konstruktiven Teile der Dachterrasse. Damit gehört die Dachsanierung zum Gemeinschaftseigentum. Es sei denn, in der Teilungserklärung wurde mit dem Sondernutzungsrecht vereinbart, dass eventuelle Instandsetzungs- und Sanierungskosten alleinige Sache des Sondereigentümers sind. 

Der Rechtsdschungel ist nicht einfach zu durchschauen. Hausio kann als Ihr Sondereigentumsverwalter gerne vermitteln und aufklären, was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was nicht. Als Wohnungsverwaltung sind wir zudem stets auf dem Laufenden, was gesetzliche Vorschriften betrifft. 

Dachsanierung: Gemeinschaftseigentum, Gemeinschaftskosten

hausio dachsanierung gemeinschaftseigentum

Jegliche Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen für das gemeinschaftliche Eigentum werden von den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getragen. Solche Ausgaben werden von der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Diese Rücklage ist in der Regel Teil des sogenannten Hausgeldes. Mit dem monatlichen Hausgeld leisten Sie anteilig eine Vorauszahlung für alle Kosten, die im Laufe des Jahres rund um das Gemeinschaftseigentum, beispielsweise eine Dachsanierung, Ihrer Immobilie anfallen können. Aber: Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung für eine Instandsetzungsrücklage. Das liegt im Ermessen der Eigentümer. 

Auch die Höhe der Instandsetzungsrücklage ist nicht gesetzlich geregelt. Die Rücklage richtet sich in der Regel nach dem Alter des Gebäudes und wird individuell berechnet. Für ältere Gebäude können Sie die sogenannte Peterssche Formel als Berechnungsgrundlage verwenden: Herstellungskosten x 1,5 / 80 = jährliche Instandhaltungskosten pro Quadratmeter. Reichen die Rücklagen nicht, kann die WEG eine Sonderumlage beschließen.  

Eine Dachsanierung gehört zum Gemeinschaftseigentum und wird daher von allen Eigentümern bezahlt. Das ist auch gut so, denn die Sanierungskosten läppern sich: Rechnen Sie für eine einfache Dachdeckung mit etwa 50 bis 130 Euro pro Quadratmeter. Spezielle Materialwünsche, Anbringung einer Wärmedämmung oder der Einbau von Dachfenstern treiben die Kosten noch weiter in die Höhe. Allerdings sind Sanierungen eine notwendige Maßnahme, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten und vielleicht sogar noch zu steigern

Eine Dachsanierung betrifft das Gemeinschaftseigentum und ist für Sie als Eigentümer ein hoher Kostenfaktor. Es ist die Aufgabe der WEG-Hausverwaltung Preis- und Leistungsangebote zu vergleichen, um für die Eigentümer die bestmöglichen Konditionen zu verhandeln. Sollten Sie Fragen hierzu haben, unterstützt Hausio Sie gerne und übernimmt die Kommunikation mit Ihrer WEG-Hausverwaltung.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten!