Betriebskostenverordnung: Umlageschlüssel für eine gerechte Abrechnung

Abwasser, Gartenpflege oder Schornsteinreinigung – als Wohnungseigentümer kommen sogenannte Betriebskosten auf Sie zu. Die gute Nachricht: Diese Kosten müssen Sie nicht alle alleine tragen. Einige Positionen können Sie auf Ihren Mieter umlegen. Welche das sind, besagt die Betriebskostenverordnung. Ein Umlageschlüssel legt fest, wie die Kosten verteilt werden. Wir geben Ihnen einen Überblick über die unterschiedlichen Verteilerschlüssel.

Welche Betriebskosten sind umlagefähig? 

betriebskostenverordnung umlageschluessel hausioIhre Betriebskosten sind im Hausgeld enthalten, das Sie als Eigentümer einer Wohnung, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses mit WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) zahlen. Die Höhe des Hausgeldes ist abhängig vom Wirtschaftsplan. Den Plan stellt die WEG-Hausverwaltung auf; sie benötigt dazu die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.  

Einige der Kosten dürfen Sie jedoch, berechnet nach einem bestimmten Schlüssel, auf Ihren Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung verlangt diesen Umlageschlüssel. Den Schlüssel sollten Sie im Mietvertrag festhalten und die einzelnen Positionen genau bezeichnen. Es gibt „warme“ Betriebskosten (Heizung, Warmwasser) und „kalte“ Betriebskosten (alle anderen Nebenkosten). 

Betriebskostenverordnung: umlagefähige Kosten: 

  • Wasserversorgung: Grundgebühren, Wasserverbrauch, Wasseruhren, Wartungsarbeiten, eventuelle Wasseraufbereitungsanlage
  • Entwässerung: Haus- und Grundstücksentwässerung, kommunale Gebühren, Kanalgebühren etc.
  • Grundstück: Grundsteuer
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen: Versicherungsprämien  
  • Warmwasser: Wassererwärmung, Wartung und Reinigung von entsprechenden Geräten
  • Heizung: Brennstoffverbrauch, Betriebsstrom, Immissionsschutzmessungen, Wartung 
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung: Müllabfuhr, Müllanlagen, kommunale Gebühren
  • Allgemeine Beleuchtung: Außenbeleuchtung sowie Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Bereichen 
  • Aufzug: Betriebsstrom, Wartung, Überwachung und Bedienung, Notrufbereitschaft
  • Garten: Pflege von Pflanzen und Gehölzen sowie Spielplätzen
  • Schornsteinreinigung: Schornsteinfeger nach Gebührenordnung
  • Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabelnetz: Betriebsstrom, Wartung, Gebühren 
  • Waschraum: Betriebsstrom, Wasserversorgung, Wartung und Reinigung  
  • Hausmeister: Vergütung, Sozialbeiträge 
  • Hausreinigung: Reinigung aller gemeinschaftlich genutzten Bereiche (Flur, Treppenhaus, Waschküche, Aufzug etc.)
  • Sonstige Betriebskosten: Wartung Feuerlöscher und Blitzschutz, Schwimmbad etc. 

Umlagefähige Betriebskosten sind in § 556 Abs. 1 S. 1 und 2 im BGB (Bundesgesetzbuch) und in den §§ 1 und 2 der BetrKV (Betriebskostenverordnung) festgehalten.

Betriebskostenverordnung: Welcher Umlageschlüssel darf´s denn sein?

Die Betriebskostenverordnung sieht einen Umlageschlüssel nach Personenzahl, Verbrauch, Wohnfläche oder Wohneinheit vor. Als Vermieter können Sie sich für einen Schlüssel bzw. eine Kombination aus verschiedenen Schlüsseln entscheiden. Wichtig ist, sich schon vor Beginn des Mietverhältnisses zu entscheiden.

Wir legen auf Grundlage der Betriebskostenverordnung einen Umlageschlüssel fest und dokumentieren diesen im Mietvertrag. Eine Änderung des Betriebskosten-Umlageschlüssels nach Abschluss des Mietvertrages ist nur in Ausnahmefällen möglich. Zum Beispiel, wenn die Kostenverteilung bislang grob ungerecht war. Dann kann der Mieter eine Änderung auch vor Gericht durchsetzen.

Mit dem Hausio-Mietvertrag ist das jedoch ausgeschlossen, da wir auf die korrekte Umlage der Betriebskosten und den entscprechenden Mietvertrag besonderes Augenmerk legen.

Betriebskostenverordnung: Umlageschlüssel nach Personenzahl und Wohneinheit

Die Betriebskostenverordnung erlaubt einen Umlageschlüssel, der sich nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen richtet. Das gilt vor allem für Betriebskosten, die von der Personenzahl abhängig sind. Das heißt: Je mehr Personen in der Wohnung leben, desto höher ist höchstwahrscheinlich auch der Verbrauch von Hausbeleuchtung, Abwasser oder Müll. 

Laut Betriebskostenverordnung ist ein Umlageschlüssel nach „Wohneinheit“ zwar möglich, doch dieser gilt nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten. Dazu zählen unter anderem die Gebäude- und Straßenreinigung oder der Kabel-TV-Anschluss.

Warum nur die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten? Ansonsten müsste jede Wohnung, unabhängig von Größe und Bewohner, die gleichen Kosten tragen. Das wäre bei Positionen wie Heiz- oder Wasserkosten nicht gerecht. 

Betriebskostenverordnung: Umlageschlüssel nach Wohnfläche

Häufig entscheiden sich Vermieter anhand der Betriebskostenverordnung für einen Umlageschlüssel nach Wohnfläche. Als Berechnungsgrundlage dient die gesamte Wohnfläche aller Wohneinheiten: Der Anteil einer Wohnung an der Gesamtfläche   entspricht dabei dem kostenpflichtigen Anteil des Mieters. 

hausio betriebskostenverordnung umlageschluesselVereinfacht erklärt: Die Gesamtfläche der Eigentumswohnungen entspricht 100 Prozent und Ihre Eigentumswohnung nimmt davon 20 Prozent der Wohnfläche ein – dann trägt Ihr Mieter 20 Prozent der umlagefähigen Nebenkosten. Beliebt ist dieser Betriebskosten-Umlageschlüssel, weil er sich leicht berechnen lässt und relativ fair ist. Balkon, Terrasse oder Wintergarten zählen mit mindestens einem Viertel ihrer Fläche zur Gesamtgrundfläche. 

Betriebskostenverordnung: Umlageschlüssel nach Verbrauch

Eine Abrechnung der Betriebskosten nach Wohnfläche oder Personenzahl ist nicht immer möglich. Bei bestimmten Nebenkosten sieht die Betriebskostenverordnung einen Umlageschlüssel, beispielsweise bei Wasser oder Heizung, nach Verbrauch vor. Sie ist die gerechteste Variante, vorausgesetzt jede Wohnung verfügt über Messgeräte, die den Verbrauch von Heizung und Wasser zuverlässig dokumentieren.   

Abrechnung Heizkosten: Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, 50 bis 70 Prozent der Kosten entsprechend des Verbrauchs abzurechnen (§ 7 HeizkostenV). Den restlichen Anteil müssen Sie nach Wohnfläche berechnen.

Laut Betriebskostenverordnung ist ein Umlageschlüssel ein Muss für den Vermieter. Haben Sie sich für einen Schlüssel entschieden, wird er im Mietvertrag festgehalten. Als Wohnungsverwalter für Sondereigentum unterstützen wir Sie gerne und kümmern uns um die Vermietung Ihrer Wohnimmobilie, einschließlich Aufsetzen und Prüfung des Mietvertrags. Bei Fragen zu Ihrer Betriebskostenabrechnung übernehmen wir die Kommunikation mit Ihrer Hausverwaltung und erstellen die individuelle Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter.

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