Wann ist die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gegeben?

Mindestens einmal im Jahr ist es soweit: Sie werden zur Eigentümerversammlung geladen. Über alle Angelegenheiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, können Sie hier mitbestimmen. Aber nicht immer ist die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gegeben. Unter welchen Umständen ein Beschluss unanfechtbar ist, erfahren Sie hier. 

Informieren und Mitbestimmen – die Eigentümerversammlungen 

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Als Besitzer einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur Ihre Wohnung – Ihr Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentumsanteile an der gesamten Wohnanlage. Sie sind dann automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehört, was alle Eigentümer gemeinsam nutzen und was außerdem elementar für die Wohnanlage ist, also beispielsweise Treppenhaus, Zuwege, das Grundstück oder Wasserrohre. 

Eine WEG-Verwaltung kümmert sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Aufteilung der Kosten unter den Eigentümern und vieles mehr. Für alle Maßnahmen, etwa wenn die Hausfassade saniert werden soll, braucht der Verwalter die Zustimmung der Eigentümer.

Auf einer Eigentümerversammlung, die laut Wohnungseigentumsgesetz (Achtung, Abkürzung ebenfalls WEG!) mindestens einmal im Jahr stattfinden muss, wird unter Anderem über Anträge zu Instandhaltungsmaßnahmen abgestimmt. Diese sind jedoch nur dann unanfechtbar, wenn die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gewährleistet ist. Außerdem stellt der Verwalter den Jahreswirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und die berechnete Höhe des monatlichen Hausgeldes vor. 

In dringenden Fällen kann die Hausverwaltung oder die Eigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. 

Wichtig: Nach § 24 Abs. 2 WEG muss eine Versammlung einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer danach verlangt.

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft zusteht, kann dieses weitestgehend selbst bestimmen, worüber ein Beschluss gefasst wird. Auch Eigentümer können Beschlussvorschläge anbringen, über die dann die WEG abstimmt

Wir helfen Ihnen: Als Sondereigentums- und Mietverwaltung unterstützen wir Sie in allen Belangen, die Ihr Sondereigentum betreffen. Sie möchten einen Antrag auf einen Umbau der Garage stellen? Oder eine Eigentümerversammlung einberufen? Kein Problem, wir kennen die richtigen Formulierungen.  

Wann ist die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gegeben? 

Damit ein Beschluss ordnungsgemäß ist, muss die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gegeben sein. Das ist nach § 25 Abs. 3 WEG genau dann der Fall, wenn die anwesenden, stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Gemeinschaftseigentumsanteile besitzen. Die Größe der Eigentumsanteile ergibt sich aus dem Grundbuch. 

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaftsordnung kann jedoch auch eine andere Regelung für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung vorsehen. 

Vor jeder Versammlung und vor jedem Beschluss muss der Verwalter prüfen, ob die Versammlung beschlussfähig ist. Ist das nicht der Fall, ist eine Abstimmung wirkungslos. Verlassen einzelne Mitglieder während der Versammlung den Raum ohne einen Vertreter zu benennen, kann sich dies auf die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung auswirken. 

Ihr Stimmrecht – so ist es geregelt

Nach §21 Abs. 3 WEG genügt bei den meisten Abstimmungen die einfache Mehrheit der Stimmen. Grundsätzlich gilt bei einer Abstimmung das Pro-Kopf-Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 WEG, wenn nicht in der Teilungserklärung ein anderes Stimmrecht vorgesehen ist. 

Diese Arten von Stimmrecht gibt es: 

  • Stimmrecht pro Kopf: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen dieser besitzt. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, steht diesen ebenfalls nur eine Stimme zu. 
  • Wertprinzip: Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Dies kann zur Folge haben, dass ein Eigentümer alleine Stimmmehrheit erreicht – sofern ihm mehr als 50% der Miteigentumsanteile gehören. 
  • Objektprinzip: Die Stimmkraft richtet sich nach der Anzahl an Wohnungen oder Geschäftsräume pro Kopf. 

Laut Wohnungseigentumsgesetz muss nicht nur die Beschlussfähigkeit auf der Eigentümerversammlung gegeben sein, für verschiedene Themen braucht es unterschiedliche Mehrheiten. So gibt es auf der Eigentümerversammlung einstimmige Beschlüsse oder Beschlüsse mit einfacher und qualifizierter Mehrheit.

Bauliche Veränderungen beispielsweise benötigen die Zustimmung aller Eigentümer. Modernisierungsmaßnahmen benötigen eine doppelt qualifizierte Mehrheit, genauso wie Beschlüsse über eine abweichende Kostenverteilung. 

Doppelt qualifizierte Mehrheit: drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer müssen nach dem pro-Kopf-Prinzip zustimmen. Gleichzeitig müssen die zustimmenden Eigentümer über die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen.

Stimmenthaltungen auf der Eigentümerversammlung können dazu führen, dass eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommt, wenn weniger als die Hälfte aller anwesenden Eigentümer einem Antrag zustimmt. 

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Was passiert bei fehlender Beschlussfähigkeit während der Eigentümerversammlung?

Ist bei einer Eigentümerversammlung die Beschlussfähigkeit nicht gesichert, muss der Verwalter eine Wiederholungsversammlung organisieren. Häufig bereiten Verwalter bereits im Vorfeld eine „Eventualeinberufung“ vor. Das heißt, in der Einladung zur (Erst-)Versammlung steht direkt auch ein Termin für eine Wiederholungsversammlung für den Fall, dass die Versammlung nicht beschlussfähig ist. 

Aber Achtung: Eine Eventualeinberufung ist nur dann erlaubt, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung als Möglichkeit so festgeschrieben ist. 

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